島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５(松江駅・乃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,700円

2017年01月01日に行った島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５(島根県松江市西津田３−２５−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,700円/㎡としました。

島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
住居表示西津田３−２５−２７
価格55,700円/㎡
交通施設、距離松江、2,000m
地積264㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤進氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤進
価格56,000円/㎡
個別的要因南西道路で、日照、通風等の居住の快適性にやや優る。
地域要因利便性には優れるが、郊外の新興住宅団地との競合、景気停滞の影響等により、地価水準はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測橋南部郊外に位置する国道背後の住宅地域で、大きな変動要因はないが、景気の停滞等を反映し、地価水準は当面やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南部の西津田及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ松江市内居住者であるが、市外からの転入もある。近年における景気停滞に加え、郊外の新興住宅団地との競合等により、土地需要は停滞傾向が続いているが、回復の動きも見られる。土地は200∼300㎡程度で1000∼2000万円程度、新築の戸建物件は2500∼3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因松江市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。景気の停滞感は残るものの、土地需要は回復傾向にある。

竹内義和氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内義和
価格55,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要の緩やかな改善傾向は認められるものの、周辺新興住宅地等との価格競合による地価水準の下落傾向は続いている。
地域要因の将来予測国道9号背後の既成住宅地域であり住環境を維持して推移するものと予測する。新興住宅地域との競合などが続き宅地需要は低調であるが、地価水準は底値圏にあり緩やかな下落から横這い基調になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は本市橋南部の西津田地区や東津田町を中心とした既成住宅地域一帯の圏域である。住民の高齢化などによる空家も見られるが、需要者は市内居住の中堅所得者層が中心である。古くからの居住者が多く不動産供給は比較的少ないが中心的な価格帯は260㎡程度の土地で1440万円程度、新築で3450万円程度である。宅地需要の減退や周辺新興住宅地との競合等により住環境の劣る既成住宅地の地価水準は緩やかな下落傾向で推移している。
一般的要因低金利等を背景に住宅地需要の緩やかな持ち直し傾向が認められる。既成住宅地域に関しては市場性回復にバラツキが認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4570254
北緯 133度0767619

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江駅(地価相場 60,850円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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