島根県松江市東津田町字根屋２２５２番４(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った島根県松江市東津田町字根屋２２５２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

島根県松江市東津田町字根屋２２５２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市東津田町字根屋２２５２番４
住居表示 
価格46,800円/㎡
交通施設、距離松江、2,900m
地積263㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤進氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤進
価格47,000円/㎡
個別的要因南西道路で、日照、通風等の居住の快適性にやや優る。
地域要因高台に位置する既成住宅地域で、利便性に劣ることから、地価水準はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測橋南部郊外に位置する高台の住宅地域で、大きな変動要因はないが、景気停滞等を反映し、地価水準は当面やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南部の東津田町及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ松江市内居住者であるが、市外からの転入もある。近年における景気停滞に加え、郊外の新興住宅団地との競合等により、土地需要は停滞傾向が続いているが、回復の動きも見られる。土地は200∼300㎡程度で1000∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因松江市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。景気の停滞感は残るものの、土地需要は回復傾向にある。

原田勤氏による調査レポート

不動産鑑定士原田勤
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的古くに開発された住宅地域であり、新興住宅地との比較においては競争力に劣後する。
地域要因の将来予測街路勾配が急な台地上の住宅地域であり市場競争力に劣後すること等によって弱含みな展開が予想される。
市場の特性同一需給圏は松江橋南部の郊外住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住者が大部分で一部、市外からの転入者も見込まれる。近年における市場の需給動向については、台地上の丘陵地に立地し街路勾配が急である団地等に対する需要が大きく後退している状況から減退傾向である。土地は1200万円前後、新築の戸建物件で2500万円∼3000万円が取引の中心になる価格帯と考える。
一般的要因住宅需要全般には回復傾向がみられるが、立地条件に劣る物件等への需要は限定的であり、選別が一層進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4680595
北緯 133度048375

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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