島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,500円
2017年01月01日に行った島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外(島根県松江市浜乃木１−２４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外 |
| 住居表示 | 浜乃木１−２４−１４ |
| 価格 | 45,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 乃木、950m |
| 地積 | 187㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福田満信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田満信 |
|---|---|
| 価格 | 45,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面方位が南西でやや優るものの、個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 整然性にやや劣って競争力に劣る住宅地域であり、住宅地需要の減退傾向が継続している地域。 |
| 地域要因の将来予測 | 松江市橋南部郊外に位置する品等にやや劣る住宅地域であり、特に地域的な要因変化は認められない。宅地需要の減退や新興住宅地との競合等により、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松江市橋南部郊外の住宅地域の圏域であり、需要者は市内居住の中堅所得者層が中心である。土地1000万円程度、土地及び建物で3000万円前後の市場流動性が高い。古くに開発された既成住宅地域であり、道路や画地の配置など新興住宅地と比較してやや品等に劣って市場競争力が弱いので、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと見込まれる。 |
| 一般的要因 | 都市部の景気改善の影響を受けつつ、不透明要因も介在して地方では所得や雇用の回復力が弱く、住宅地需要は総じて低迷している。 |
清原至氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清原至 |
|---|---|
| 価格 | 45,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 県道の背後に位置する住宅地域であるが、街路条件にやや劣り、需要の減退により、地価は引続き下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件にやや劣る住宅地域であるが、周辺の新興住宅地域との競合などにより、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね松江市橋南部の中心市街地に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。県道の背後に位置するが街路条件でやや劣り、買主の不動産の選別化が厳しくなるとともに、周辺の新興住宅地域との競合などにより住宅地需要は減退し、地価は依然下落傾向が続いている。土地は200㎡程度で900万円程度、新築の戸建物件で2600万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあるが、個人消費・所得の回復は実感に乏しく、一方、松江市の人口も減少傾向にあり、住宅地需要は減退している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4499147 北緯 133度0555583 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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