島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７(松江駅・松江しんじ湖温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,700円

2017年01月01日に行った島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,700円/㎡としました。

島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
住居表示 
価格63,700円/㎡
交通施設、距離松江、1,200m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松浦一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士松浦一夫
価格63,400円/㎡
個別的要因北道路であり、標準的画地。
地域要因低層一般住宅と共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測橋南部に位置する利便性の良い既成住宅地域。駅周辺商業地や利便性に優れる住宅地については、地価水準は底値圏を伺いつつあり、本件地域についても、地価は底値を伺いつつ僅かな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南地区の既成住宅地域の範囲であり、需要者層の中心は市内居住者が中心となるが、周辺市町からの転入もみられる。市中心部に位置する利便性の良い混在住宅地で底堅い需要があり、需給関係は安定的である。区画の細分化が進んでおり、新築戸建住宅の取引は、土地150㎡前後（1000万円前後）、土地建物総額で3000万円程度が需要の中心的価格帯と考えられる。
一般的要因人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。

大畑裕治氏による調査レポート

不動産鑑定士大畑裕治
価格64,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因格別な地域変動要因はないが、住宅地需要の減退が認められる。
地域要因の将来予測格別の地域変動要因はないが、住宅地需要も比較的安定しているので、地価動向は横ばいで安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市橋南地区に存する中小規模住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの需要者も見受けられる。用途の多様性が認められる住宅地域で底堅い需要はあるが、値頃感のある分譲マンションや新規分譲住宅との競合により住宅地需要はやや停滞気味である。土地は160㎡程度で総額1000万円前後が需要の中心で、新築の戸建住宅は3000万円前後が需要の中心である。
一般的要因生産活動の一部に弱さが見られるものの、個人消費は持ち直しており、雇用情勢も改善している等、県内経済状況は緩やかに持ち直している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4629435
北緯 133度076021

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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