長野県松本市大字大村字道添４３５番１０(北松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,600円

2017年01月01日に行った長野県松本市大字大村字道添４３５番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,600円/㎡としました。

長野県松本市大字大村字道添４３５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市大字大村字道添４３５番１０
住居表示 
価格52,600円/㎡
交通施設、距離松本、4,200m
地積226㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今牧一宏氏による調査レポート

不動産鑑定士今牧一宏
価格52,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松本市中心市街地に近い住宅地域で、利便性も比較的高く、昨今の景気動向から地価動向は横這い状態を維持しつつあるものと見られる。
地域要因の将来予測松本市中心市街地の北東部に位置する既成住宅地域で利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価動向は下げ止まりつつあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は松本市中心市街地外延部の住宅地域。需要者の中心は松本市内の居住者のほか、周辺市町村からの転入者も含むと考えられる。需給動向は立地条件等の優る地域と劣る地域との二極化が顕著になってきている。当該地域は利便性は比較的良好であるが同一需給圏内の宅地供給は過剰気味であり、取引価格は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地のみの総額で1100∼1200万円程度が標準である。
一般的要因松本市全体の人口は微減で高齢化率は県平均を下回っている。近郊から郊外の住宅地取引価格は横ばい。取引件数は若干の減少傾向にある。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格52,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松本市中心市街地から北東部に位置する住宅地域で、利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測松本市中心市街地の北東部に位置する住宅地域。さしたる地域要因の変動は予想されず標準的使用は当面現状のままで推移すると予想される。昨今の景気の持ち直しにより地価は下げ止まりの傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は松本市中心市街地から北部及び北東部に存する住宅地域と判定。主たる需要者層は松本市内の居住者と想定されるが、周辺市町村からの転入も考えられる地域である。需給動向は立地条件等の優る地域と劣る地域との二極化が顕著になってきているが、昨今の景気持ち直し傾向から全体的に地価は下げ止まりの傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地のみの総額で1000∼1200万円程度が標準である。
一般的要因人口は微減。不動産の取引価格は概ね横ばいから上昇に転じる。今後の開発動向は中央4丁目にイオンモールを建設中。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2541321
北緯 137度9863032

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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