地域要因

需要はあるものの供給が少なく、地価は堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。著名な土地柄で需要はあるものの供給が少なく、地価水準は、上昇基調で推移していくと予測される。

価格決定の理由

賃料相場が土地価格に呼応して形成されていないため収益価格は低位に試算されたが、立地の利便性から賃貸需要は認められ、採用した賃貸事例も信頼性があり、一定の規範性がある。本件では、自己使用目的の取引が多いことを鑑みて、代替性・類似性を吟味して求められた市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地の取引価格は上昇傾向。地域特性の大きな変化は見られないが、交通接近条件等の良好さから、底堅い動き。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域である。奥武山公園駅に近く、相対的に交通接近条件が優るため、地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に共同住宅も混在する住宅地域である。対象標準地においては、居住の快適性を志向する取引が中心である。画地規模が大きい画地については、共同住宅としての利用も見られる地域であるが、標準地についての収益価格の試算は、経済合理性が認められず、非現実的であることから試算しなかった。よって、信頼性の高い比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

発展著しい新都心地区に近接した交通利便性の良好な地域であることから、住宅需要が旺盛であり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は景気の後押しを受け、上昇基調で推移している。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された価格に基づいた試算価格であり、実証的、かつ、市場性を反映した高い説得力を有する。近隣地域にはアパート等も散見されるが、戸建住宅が中心であり、賃貸市場が熟成していないため収益還元法の適用は見合わせた。本件では市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

那覇市郊外の分譲住宅地域で、モノレール駅から離れており、需要はやや弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、区画、街路の整然とした住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。地価水準は、景気回復による宅地需要の増加の影響により今後もしばらく上昇傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、容積率が100％の第一種低層住居専用地域であるため、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い県道沿いの地域で繁華性が高い。病院や介護施設などの医療系用途が多く、需要も医療系が中心。土地需要が高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象不動産と類似する事例を採用して試算しており、市場性を反映する価格で実証的な価格である。収益価格は直接法により求められているが、土地購入者の属性により、使用用途が異なる等想定にやや流動的な面を有していることから、若干規範性が劣るが、投資採算性が重視される商業地域であることを考慮し、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も考慮のうえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域及び周辺地域において、地域要因に変動を及ぼす事業等はなく、特に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は那覇新都心地区内の中高層マンションが建ち並ぶ地域である。昨今の経済情勢、地域性（マンション用地としての人気度・立地等）を反映し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格であるが、本件では5事例採用し、試算を行ったが、マンション開発業者が購入した事例は1事例に止まり、開発法による価格と比較すれば、やや規範性は劣る。マンション適地という特性から、デベロッパーサイドからの投資採算性に着目した開発法による価格が需要者価格として重視すべき価格と考える。以上より、本件では開発法による価格を採用し、比準価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域としての特性、品等は継続している。マンション素地取引の好調さもあり、取引価格は底堅く推移。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であり、同一需給圏内における交通接近条件、環境条件等の良好さから、地価水準は、周辺類似地域と同様に緩やかな上昇基調にある。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、居住の快適性を志向して取引が行われる地域であって、収益価格は低位に求められており、規範性は劣る。画地規模の大きい土地については、マンション素地としての需要も旺盛であることから、戸建敷地についても、当分需要は安定的に推移するものと判断される。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との比較による検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の大型商業施設の影響で、近隣地域の商況は低迷しており、空き店舗も見受けられる状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、事情補正の無い複数の取引事例に適切に補修正や比較を行って得たもので、信頼性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、賃料水準が土地の元本価値の完全回収水準に達し得ず低位に求められたものと判断する。本件においては、比準価格の精度がやや高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外路線商業地で地域要因に大きな変化は認められないが景気回復に加え底値感等から需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市内の広域的な類似地域の路線商業地を採用し検討しており、規範性は比較的高い。収益価格は、自営業の店舗が多く見られるほか貸店舗の立地が少ないことなど、元本価格に見合うだけの賃料水準が形成されず、収益性の魅力にも乏しく需要はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復の影響及び識名トンネル開通に伴う交通アクセスの改善により、土地価格は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内では、容積率が未消化で築年数の古い建物が多く、賃貸市場の形成は不十分である。そのため収益価格の適用における想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。ここでは、相対的に信頼性が高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において道路整備事業等が行われており、当該事業の進捗状況から地域の商業性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺地域で道路整備事業等が進捗中であり、当該地域もその影響を受け、利便性の向上が期待される。そのため地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性を有する事例を選択して試算しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は投下資本に対して賃料水準が低いことからやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中古建物の多い地域であるが、小禄地区モノレール沿線等の商況は改善されており周辺部への二次的商業床需要の強まりが認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺の収益用不動産の新築や建替えは限定的であるが、イオン那覇店を中心とする商業地域の店舗・事務所環境は良好で、その周辺部の商業床需要には底堅いものがある。借主の力関係や個別事情など第三者賃貸条件に不安定要素を含むことから、収益価格はやや保守的に試算された。地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県庁所在地であり、クルーズ船の寄港回数の増加により観光客も増加する等、繁華性は高まっている。地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内の一階店舗は、高い賃貸水準を維持しているが、2階以上については、建物の構造による顧客誘引力等によって賃料水準や賃貸条件等に開差が認められる。そのため収益価格の適用における想定建物の用途や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。ここでは、実証性が高い比準価格を中心に、理論的な収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。