地域要因

地域の要因集積度に大きな変化はなく、他の地域との相対的関係等についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

成熟から衰退の過程にある分譲住宅団地であり、地域の変革を促進し得る要因の潜在性も確認できないため、不動産価格水準等については、今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

後記の理由により積算価格及び収益価格は試算できなかったが、比準価格について上記を得た。当該比準価格は、適切な取引事例を基礎資料とし、市場性の視点にウエイトを置いて試算価格を求めたものであり、当該試算結果は、対象不動産が属する地域の不動産市場の状況を基礎的背景とした説得力を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段な地域要因の変動はないが、周辺地域の道路整備が進んでおり相対的に地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

今後とも住宅地としての現状は維持するものと予測する。現下の経済情勢から総じて地価は下落乃至弱含みで推移するもの考える。

価格決定の理由

比準価格は適正な事例より求め、市場性を反映した実証的な価格である。他方、周辺にアパート等が見られ、収益価格を求めたが、当該地域の戸建住宅の標準的な規模である標準地は収益物件としての規模がやや小さく収益向き宅地としてやや不向きを示し、かなり低いものとなった。したがって、自用目的取引が中心の地域であるから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡を確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校、電車駅にも近いが、開発されてから時間が経過しており、居住者の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

街路・画地規模が昨今の住宅需要に適合していないが、小学校に近いため、概ね現在の住環境を維持するものと予想される。地価は景気動向等を反映しつつ、やや軟調に推移していくものと予想される。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅団地内にあり、収益性は取引に当たって重視されていない。比準価格は周辺類似地域の代替・競争関係の高い取引事例から求められており、実証的で説得力がある。代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格が妥当と判断されたため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等が多く混在する地域的特性に、特段の変動要因は見られない。地価は値頃感から弱含みに推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等に、小工場、事業所等が混在する地域であるが、今後もほぼ同様の状況で推移するものと予測される。地価は値頃感が生じており弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

 古いアパートが多く、新築アパートは見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を含めやや広圏域内類似地域の事例も採用したが、概ね信頼性の高いものが得られた。本件では取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動要因はないが、新設路線への店舗出店が旺盛で、当エリアの競争力がやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地近郊の大規模な土地区画整理や広域的道路整備による商業適地の供給増により、既存商業地の賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格といえる。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周囲に農地が残る住宅地域としての状況に変化は認められない。但し、周辺地域では開発が続いており、波及の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

農地が多く残る地域で開発の余地を残しており、周辺地域のように宅地分譲が行われる可能性がある。周辺地域では下げ止まりの動きが見られて当該地域へも波及してきており、価格は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧調整区域内の戸建住宅地域内に存しており、比較的新規に建築された自己利用目的の建物が中心で、収益性を考慮した取引が殆どないため収益価格は試算し得なかった。典型的な需要者は、居住の快適性や利便性に着目して意思決定をするのが一般的であり、取引事例比較法は説得力を有する。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域においては宅地開発が活況を呈しており、代替競争の関係に立つ住宅用地が増加傾向にあるため、今後の動向が注視される。

地域要因の将来予測

相対的かつ絶対的な地域要因に特別の変化はなく、地域の構成要素に変革をもたらすような社会資本整備計画等の存在も確認されない点より、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格について上記を得た。当該比準価格は代替競争の関係にある多数の取引事例から適切な事例の選択を行い、当該事例に係る価格形成要因について、所定の手順に即した比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映した十分な信頼性を具備するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

区画整理が行われた住宅地域で、利便性が良く、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の戸建住宅地域で、周辺には農地も見られるが、住環境に恵まれており住宅地域として熟成するものと予測する。中古住宅の取引が活発化しつつあり、地価水準は横ばいからやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で、標準地の規模からも賃貸物件を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を中心に価格が決定されるのが通常と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の近隣に（株）四電工の本社ビルが移転したが、地域要因に特段の変動はなし。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要は低調であり経済価値に即応する適正な賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は近隣地域に近い事例の外、広圏域より時点が古い事例も含むが、概ね信頼性の高い事例を採用した。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地としての用途的純化を図るまでには至っていないが、サンフラワー通り沿いという希少性を有している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の準幹線道沿いの地域であり、当面の商環境面では現状を維持するものと思料される。長年の地価下落により値頃感が生じており、ほぼ底値圏に達しているものと予測する。

価格決定の理由

取引事例は当該同一需給圏内において数も少ないが、選択事例の補正は適切であると思料する。一方、自用物件の多い位置的現状や立体利用の難しい地域的特性等より、収益価格は低位に試算され相対的に規範性が劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域環境に格別の変化はないが、新規店舗はバイパス沿いに出店しており、当エリアの商況は低下傾向にあり地価もやや弱含み。

地域要因の将来予測

環境的にはほぼ現状のまま推移するものと予測するが、需要は低調で地価はやや弱含み。

価格決定の理由

商業地域としてはやや衰退化傾向にあることから店舗需要は低調で、経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は当町及び隣市に所在する事例より求めたもので、得られた価格は市場性を反映した妥当な価格といえる。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、地域の状況等も勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。