香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外(池戸駅・農学部前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,600円

2017年01月01日に行った香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,600円/㎡としました。

香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
住居表示 
価格34,600円/㎡
交通施設、距離池戸、400m
地積955㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模小売店舗の中に農地等も混在する商業地域
前面道路の状況北東9.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋護氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋護
価格34,500円/㎡
個別的要因街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域環境に格別の変化はないが、新規店舗はバイパス沿いに出店しており、当エリアの商況は低下傾向にあり地価もやや弱含み。
地域要因の将来予測環境的にはほぼ現状のまま推移するものと予測するが、需要は低調で地価はやや弱含み。
市場の特性同一需給圏は主として、当町及び隣接市を含む幹線・準幹線道路沿いの商業地域等の圏域。需要者は圏内の個人・法人事業者が中心となっているが、広域的道路整備の進行により当街路は裏街区的性格の路線へと移行している。それら影響もあり近隣地域等の従来からの商業地域の商況は低下傾向にあり需要もやや低調である。需要の中心となる価格帯としては、規模等により幅があり把握できないのが現状である。
一般的要因高松市のベッドタウンとして宅地開発が行われてきたが、ここ数年、開発は低調で人口も微減傾向にあり、商業地・住宅地とも宅地需要はやや低調。

森英起氏による調査レポート

不動産鑑定士森英起
価格34,600円/㎡
個別的要因標準的な画地と比較して、大きな差異は認められない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因収益性の高い長尾バイパス沿線との競争関係により依然として需要は低調であり、縮小傾向にあるものの、価格はやや下落基調で推移している。
地域要因の将来予測長尾バイパスの供用開始により商業地域としての繁華性が低下しており、今後も現在と同様の状況が続くものと予測。商業地需要の中心は長尾バイパス沿いに移行しており、価格は下落基調で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三木町を中心に、高松市東部郊外、さぬき市西部郊外の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域。需要者の中心は、県内に地縁性を有する事業法人であるが、広域的に展開する県外の事業法人も見受けられる。長尾バイパス沿線が商業地の中心となり、標準地沿線の商業地需要は低迷した状態が続いている。取引が少なく規模に幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口減少、高齢化の進行等が続くなか、商業地需要は長尾バイパス沿線が中心となっており、他地域の需要は低調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2772993
北緯 134度1214614

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

香川県木田郡三木町大字池戸字四角寺１２３９番６１兵庫県三木市上の丸町８９９番４５兵庫県三木市大塚１丁目３３１番１

参考：近隣駅の地価相場

池戸駅(地価相場 23,850円/㎡)農学部前駅(地価相場 23,850円/㎡)平木駅(地価相場 26,000円/㎡)高田駅(地価相場 26,000円/㎡)学園通り駅(地価相場 23,800円/㎡)西前田駅(地価相場 26,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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