地域要因

街路条件がやや劣るものの利便性に優れる住宅地域として需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移する。

地域要因の将来予測

利便性が高く、一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

国道25号背後に位置した住宅地であり、利便性、住環境共に難はないため、底堅い需要があると思料される。地価は概ね横ばいとなる。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であり、特段地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。住環境に特に難はなく、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であり、自用の居住目的での取引が中心となる。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや遠隔に位置するが、中規模戸建住宅とマンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域の環境に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅接近性がやや劣るが、需給は安定しており地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺には賃貸マンションもみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。標準地は賃貸用建物の建設を目的とする取引よりも、居住の快適性を重視した自己利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阿倍野区内でも比較的人気の高い地下鉄御堂筋線エリアに位置しており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心である。居住の快適性を指標とした取引が中心であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する複数の取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま良好な住環境を維持するものと予測する。地価は、安定化の傾向に進みつつある。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり、市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は利便性の高い熟成した商店街であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価動向はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅前のアーケード商店街にあり、本来は収益性を指向する商業地域であるが、比較的小規模な店舗兼住宅が標準的であり、自営商業施設の取引が主体で、収益物件としての取引は少ない。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

住環境及び利便性が比較的良好であり、区内においての選好性は高いため、需要は安定的である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特段地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。比較的良好な住環境が形成されており、地価は緩やかな上昇が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域であるが、主たる需要者は自己使用目的のエンドユーザーであることから、収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区が整然とし、当区内においては居住環境に恵まれた住宅地域を維持しており、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域においては格別の地域要因の変動はなく、当面、現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、周辺住宅地の取引動向等から判断して、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には収益マンションも散見されるが、自用の戸建住宅の取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低めの試算結果となった。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上町台地の西端に位置し、高級住宅地として古くから富裕層に人気がある。地価は引き続き上昇気配で推移している。

地域要因の将来予測

閑静な高級住宅地域として関西圏の富裕層に人気が高く、今後とも現状を維持するものと考えられる。堅調な需要に支えられて地価水準は微増傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが自用の居住目的での取引が中心で関西圏でも有数の優良住宅地として快適性を重視する地域のため収益価格の説得力は弱いと判断し、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか文化住宅や営業所も見られる住宅地域で、特に大きな変動要因はない。今後も、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほか営業所等も見られる住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件も比較的存在するが、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格に比して収益価格の地価形成への影響は小さい。したがって、相対的に規範性が高く、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格水準が中位にある街区整然とした住宅地域であり、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並び、街区整然とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、自己使用目的での取引が中心である。賃貸収益を目的とする共同住宅やアパートは少なく、収益資料の収集も困難であるので、収益価格は低位に求められている。したがって、需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視し、取引の意思決定を行うことから、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

衰退傾向にあるアーケード商店街の中で、駒川商店街は他の商店街に比較して活気に溢れているが消費増税後の低価格指向により販売額の減少は避けられず、地価水準は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、小売店舗等を中心とする古くからのアーケード商店街であり、事業用の収益物件の取引は少ない。また、繁華性の低迷等により賃貸市場は低調であることから、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。以上より収益物件の取引が少ない市場の特性等を勘案の上、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。