地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格はやや低位に算出された。本件では、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い利便性の高いエリアで、事業用地のほか、住居系用地としての需要が見込まれ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を収集し比準価格を求めた。一方標準地は商況は劣るものの交通アクセスが優るため賃貸マンションの堅調なニーズがある。このため安定的な収益物件としては賃貸住宅は魅力はあるが競合物件の増加、建築費高騰等から投資採算的には低位に試算された。このため調整は比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。

地域要因の将来予測

上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。

価格決定の理由

当該地域は古くは問屋、小売を主とする商業地で収益物件は小粒で、交通利便性の良好さに比し賃貸市場は弱かった。最近は収益物件に対する需要も出てきてはいる。しかし収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、市場価格をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性が良好な地域で、マンション素地の需要は強く、素地価格は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存するマンション適地の事例を採用し、市場における実際の取引事例を基礎とした実証的な価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。本件では、主たる需要者はマンションディベロッパーであり、これらの需要者等が買主となった取引事例から求めた比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗の集積度が高い商業地であり、地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

金山駅前の繁華性の高い商業地であり、今後も高い繁華性を維持しつつ、発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の飲食ビルが建ち並ぶ金山駅前の商業地域であって、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格には相応の説得力が認められるが想定要素も含む。一方で、比準価格は、高度、準高度商業地の事例から求められており、より高い説得力が認められる。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、事務所、店舗、住宅等が混在する近隣商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は名古屋市中区の幹線道路の背後の事例から求められており、規範性が高い。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないが、都心に近接する利便性から、住宅需要も強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求められる価格であるが、標準地の画地規模、経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念した。よって比準価格を重視し、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。周辺地域は特別の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現下の取引事例により試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は賃貸想定による収益性の観点から試算した価格である。賃貸店舗兼事務所等の収益物件が一部に見られるが、賃貸需要は弱く、専ら事業者等の自己利用目的の取引が中心である。よって、これら需要者は周辺の取引水準を参考に取引される傾向が強いことから、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定しを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金山駅に近い幹線沿い商業地域であるが、繁華性はやや薄く、駅接近性に着目したマンション等への用途転換が緩やかに進んでいる。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商業地域であるが、金山駅への良好な接近性と高容積率等によりマンション用地としての需要が高いエリアであり、今後とも纏まった規模の画地についてはマンション開発が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、マンション素地等の大規模画地事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。開発法による価格は、建築工事費を始め開発計画には不確実性が内在する点は否めないものの、ディベロッパーサイドの投資採算性に着目して求めており、対象地の如き大規模画地の評価では説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代替性が高い標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域においては、収益性を重視する傾向にある需要者が想定される。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場性を反映された実証的な価格である。また収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について地域性・個別性を反映し求めることができたものであり、規範性は高い。以上より実証的である比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。