地域要因

福井市南西部郊外の安定した農家集落地域であり、地域内での大きな変動はない。

地域要因の将来予測

福井市南西部郊外の農家住宅を中心とした在来集落で、今後も同様に推移すると予測する。地価水準は、安定した農家集落であり地価水準も低いが、人口減少や高齢化の進行等から、若干の下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートなどの収益物件は皆無であり、戸建住宅の賃貸も殆ど見られないことから、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地であるので、福井市南西部郊外における農家集落地域の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内での大きな変動はないが、南方で全6区画の小規模宅地分譲が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部に比較的近い既成住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調にあるものの、既成住宅地域に対する需要は弱く、若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では市内勤務者用のアパートなども見受けられるが、他の郊外賃貸物件との競合から収益性は低い。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地であるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年1月に西谷2丁目においてドラッグストアが新規オープン予定。舞屋町の人口はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良好な住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。取引は比較的活発で人気があることから、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては比較的需要のある住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福井市南部郊外の安定した分譲住宅団地であり、地域内での大きな変動はない。

地域要因の将来予測

福井市南部郊外の戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、居住環境がやや劣る郊外の分譲住宅団地に対する需要が弱いことなどから、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートなどの収益物件が殆どなく、自己使用による戸建住宅が中心の住宅団地で戸建住宅の賃貸も見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、福井市南部郊外における分譲住宅団地の価格水準及び市場の特性に留意し、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家集落地域では、需要者が地区内居住者に限定されつつあり、流動性が低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内にはアパート等の収益物件は認められず自己使用の農家住宅が多い住宅地域であり、売買においては同じ既成農家集落地域に存する住宅地の取引価格に強い関心が寄せられるため、収益価格は試算せず、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

郊外の開発時期の古い住宅地への需要は減退傾向にあり、地価は依然として下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

市街化区域の南西端に位置し早期に開発された住宅団地である。利便性の良い住宅地に需要が移っており、郊外住宅地に対する需要は弱い。地価の下落幅は若干縮小しているものの引き続き下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした郊外の区画整理済みの住宅地域で、近隣地域はもとより周辺類似地域においても賃貸事例は見当たらず、収益価格は求められなかった。したがって、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、値ごろ感も出てきており、やや需要に持ち直しの気配も窺える。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とする中心部周辺の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は選好性に劣ることから当面は下落が見られるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域で、賃貸用共同住宅も見られるが自用の戸建住宅が中心であり、取引物件も自己使用目的のものが支配的である。よって、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域南東方の幹線道路沿いに平成28年12月福井銀行種池支店新築移転オープン。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま熟成してゆくものと予測する。地価に底入れ感が見られる。

価格決定の理由

用途地域は第1種低層住居専用地域であり、画地規模の関係から、標準地において現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地に平成27年10月きねま∼倶楽部板垣店開店。地域東方に平成27年11月ルネッス福井南店開店。

地域要因の将来予測

中規模の小売店舗等が建ち並ぶ国道8号線沿いの路線商業地域として推移してくものと予測する。地価に底入れ感が見られる。

価格決定の理由

地域内は自用の店舗が見られ、また福井市内の路線商業地域との競争から、商業事業者の賃貸物件に対する需要は弱く収益価格の説得性は弱い。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、中心市街地への接近性に劣る点や居住者の高年齢化により選好性がやや低下している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は需要不足により当面は下落が予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、貸家に対する需要も乏しく、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市場を反映した説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

直近1年間で木田1丁目の人口・世帯数は減少したが、2・3丁目の人口・世帯数は増加している。

地域要因の将来予測

不動産業者であっても高値で土地を仕入れるなど、土地需要は極めて堅調である。今後も住宅地として成熟していき、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域周辺における不動産取引市場が活発化してきており、上記同一需給圏内及びその周辺地域において多数の取引事例の収集及び検証ができ、適切に各取引事例の補修正がなされていることから規範性は極めて高い。一方で用途地域が第1種低層住居専用地域で、自己使用目的が取引の中心であるため、収益還元法は適用しない。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、郊外型店舗間の競争が激しく、集客力が劣り、繁華性が落ち込んでいる。

地域要因の将来予測

福井市南西部郊外、幹線道路沿いの路線商業地域であり、新規事業所の進出が期待されるが、地価水準は下げ基調にある。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、景気後退等の影響がある中、類似性の高い事例を採用した。取引時点が新しい事例も採用でき、資料の精度は高いと判断した。一方、市内郊外商業地の賃貸事例を採用し、収益価格を求めたが、景気後退等の影響もあり、空室率が悪化するなど、収益性が低下してきている。そこで再度、地域の動向を分析し、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の検討結果を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。