地域要因

地域要因に特段の変化はなく、最寄駅まで徒歩圏内の区画整然とした住宅地として底堅い需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

港北ニュータウン内の区画整然とした戸建住宅の多い住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状通りで推移すると予測する。

価格決定の理由

計画的に開発された住宅地で、土地価格は居住性等に着目した自用目的での取引が中心で水準形成され、比準価格は妥当な価格が得られた。貸家等の賃貸物件も散見されるが戸建住宅地では地主等による遊休地の土地活用や節税対策が主目的で収益性は低く価格形成に及ぼす影響度は小さい。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

センター北及び南駅等の商業施設は充実しており利便性、住環境は良好。日吉駅経由の通勤も可能で需要は高く地価も上昇しているが、上昇幅は縮小。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成しつつあり、当分の間は現状を維持するものと予測する。最寄り駅周辺の商業施設が充実し需要は高く地価は上昇傾向にあるが、上昇幅は縮小しつつある。

価格決定の理由

地域内には地主によるテラスハウス等も散見されるが、収益物件としての取引は少なく、エンドユーザーによる住環境や利便性を重視した自用目的の取引が中心である。価格は市場における取引価格を指標として形成される地域である。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

若干傾斜があるものの居住環境の良好な区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現況の良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地と類似する港北ニュータウン内の住宅地と比較して得られた比準価格は、市場性を反映し実証的で精度も高い。戸建住宅を想定した収益価格は理論的であるが、地価に見合った賃料が得られないため低位に求められた。よって、多数の取引事例から求め実証的で価格の信頼性も高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡のほか単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境の港北ニュータウン住宅地域のうち商業施設が充実するセンター北駅勢圏で、人口は増加しており住宅地に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

センター北駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、センター北駅前の商業施設の充実により住宅地としての人気は高く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する戸建住宅地域に属し、土地利用も自用目的が大部分である。比準価格については牛久保地区及び隣接する地域で駅徒歩圏の分譲住宅事例を収集して試算することが出来た。一方、収益面については地主が遊休地を利用しての収益物件が大部分で、土地からの収益性を考慮して投資することはない。したがって、本件では比準価格を中心に収益価格を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「北山田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内の住宅需要は堅調で、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅から徒歩可能圏内の住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。市営地下鉄グリーンライン沿線で横浜市都筑区との行政境に近いこともあり、地価は若干の上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅のほか農地が見られる地域であり収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から距離があるが住環境が良好な住宅地域で安定した人気がある。周辺駅の商業施設も充実しており需要は安定し地価は上昇傾向にある

地域要因の将来予測

当該地域は既に戸建住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。比較的古い分譲地域であるが住環境は良好で、昨今の経済情勢から地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域内には収益物件やアパート等はなく、周辺での賃貸市場は、テラスハウスや転勤時の戸建ての借家等が散見される程度である。需要者は主にエンドユーザーの個人であり、市場の取引では住環境や利便性を重視した自用目的が中心となっており、価格を形成している。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格は関連づけて、代表標準地の価格からの検討をも踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に所在するバス便利用の成熟した住宅地域で、特段の変化は見られない。需給ともに安定的で地価の推移は横這いである。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。高台にあり、また文教施設も付近にあり住環境も良好であるが、バス便利用が通常であり、地価の推移は横這いである。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、主にバス便利用を通常とする複数の信頼性の高い取引事例が収集できた。収益価格は戸建住宅を想定して求めたが、賃貸があまり活発な地域でなく土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。標準地は自用目的で取引価格が売買の主要な指標となっている住宅地域に存するため、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

センター北駅から遊歩道が延びていて徒歩圏内にある。土地価格はやや上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

土地区整理事業による住宅地域であり、住宅地域として熟成している。土地価格に影響を及ぼす要因はないことから、土地価格は横ばい傾向で推移していくものと思料する。

価格決定の理由

 土地区画整理前からの土地所有者によるテラスハウスやアパート等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。取引の中心は自用目的での住宅地の取引が一般的である。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内に位置し、宅地化は緩慢で、当分の間、現状のままで推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

周辺一帯は市街化調整区域に指定されており、当該地域に影響をもたらすような具体的な計画も特にみあたらないので、当分の間、現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

地主が遊休地に建築した貸家等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心で、居住の快適性等が重視されるのは市街化区域内の住宅地域と変わらない。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の地域であるが、バスの利便性は良い。熟成した住宅地で大きな変化はない。地域の地価は、横ばい及びやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。