地域要因

中心市街地の衰退、柏原工業団地内企業の収益の悪化等の影響もあり、当地域の不動産需要は回復しておらず、地価下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

区画整理された低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例が収集し得た。一方、標準地周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地を購入して建てたものは殆ど無く、地主が自用地に建てたものが大部分であり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

石岡駅に近い新規分譲地との競合から既成住宅地の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

石岡駅東口の既成住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因等は見当たらず、当分の間は現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、土地取引は住環境、利便性等を重視したファミリー層の自用目的が中心となっている。収益物件は空地の有効活用・相続対策を目的とした既存のアパートが散見される程度で収益目的の取引は見られない。比準価格は市内の代替競争関係の高い新しい事例を採用し試算した。よって、実証的な比準価格を採用し収益価格は参考に留め広域的な検討、前年価格を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿い大型SC周辺に新規出店続く、既存店との競合が激化している。自動車関連店舗が多い。

地域要因の将来予測

低層店舗の連坦する路線商業地域であるが、近隣の大型SCとの競合からやや停滞傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境良好な街区整然とした住宅地域で、住宅地需要は底堅さが見える。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地で熟成しており、近隣地域内には価格形成要因に影響する地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、アパート等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿い大型SC周辺に新規出店続く、既存店との競合が激化している。中心部に近く需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後の狭隘な道路が配置された既存の住宅地であり、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。街路条件が劣る既存の住宅地であり、需要は弱含みで、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既存の住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが、一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、取引の指標となっていない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道6号線背後の古い分譲住宅地域である。国道沿いには路線商業地域が形成されており生活利便性は良好であるが陳腐化し需要は衰退傾向である。

地域要因の将来予測

国道背後の大規模な事業所も混在する地域で、畑等が介在しているため、宅地造成が進めば戸建住宅中心の地域へと進むものと思われる。土地取引は低調で地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は主に戸建住宅からなる住宅地域であり、街路条件・画地規模から収益物件を想定することは困難である。よって、市場性を十分反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地規準価格と同額であり、充分均衡が保たれている。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地であるが、生活利便性にやや劣り、広範な需要が見込みにくい地域である。地価は、依然として下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、近隣地域、類似地域において比較的規範性の高い取引事例が収集し得た。一方、標準地は駅徒歩圏に存することからアパート等の賃貸物件も散見されるが、地主が自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高浜駅最寄りの農地も多く介在する住宅地域で、生活利便性の高い新興住宅地へ需要は向かい、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、県道沿いにはアパート、個人事業所等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

石岡駅西口近接の既成住宅地域で、供給が限定的なため、古屋付き、隣地買増しの取引が多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、アパート、個人事業所等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。景気回復の近隣地価への影響は限定的で弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後の空地が残る古い分譲住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらず当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域で、交通接近性が劣ることから収益物件は持家の一時貸しが見られる程度である。借手市場であることから収益価格は低位に試算された。取引は居住の快適性・利便性・経済性を重視した個人の住宅建設目的が多い。比準価格は需給圏内の代替性の高い事例を広域的に採用し試算した。よって、広域的に検討した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路整備の遅れた地域で、新規需要は国道6号南東側の区画整理済地域へ移行。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。街路整備の遅れた地域で土地取引は低迷しており、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

石岡駅北東方に位置し、戸建住宅を中心にアパート等もみられるが、自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小売店舗が多い既成商業地域で、郊外の路線商業地の熟成、経営者の高齢化により閉店舗も見られ商業地として停滞している。

地域要因の将来予測

小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの既成商業地域で、市街地の外延的進展により郊外の大型店へ顧客の流失が見られ商業繁華性は停滞している。

価格決定の理由

近隣は小売店舗・店舗併用住宅を中心とした既成商業地域である。取引は自営自用を目的とした中小資本による実需が中心である。投資採算、利回りを目的とした収益物件、投資物件は見られず空店舗が賃貸に供される程度である。比準価格は普通商業地の事例を広域的に採用し試算した。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

石岡中心部に近い既存の住宅地域である。街路条件が劣るため、需要はやや弱く地価は僅かに下落を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅を中心にアパート等もみられる利便性にも優れた住宅地域であるが、自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を重視した価格形成がなされている。よって、収益価格を参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地規準価格と同額であり、充分均衡が保たれている。

地域要因

街路条件は概ね普通程度の住宅地域でり、地域要因に変動はないが、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。最寄駅より徒歩圏内であり周辺にアパートの利用も見られるが、一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、取引の指標となっていない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。