茨城県石岡市東光台５丁目２９２０番３６(東田中駅・石岡南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,600円

2017年01月01日に行った茨城県石岡市東光台５丁目２９２０番３６(茨城県石岡市東光台５−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,600円/㎡としました。

茨城県石岡市東光台５丁目２９２０番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県石岡市東光台５丁目２９２０番３６
住居表示東光台５−８−５
価格23,600円/㎡
交通施設、距離石岡、2,800m
地積223㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況区画整然とした中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

外山茂樹氏による調査レポート

不動産鑑定士外山茂樹
価格23,600円/㎡
個別的要因規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。
地域要因中心市街地の衰退、柏原工業団地内企業の収益の悪化等の影響もあり、当地域の不動産需要は回復しておらず、地価下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測区画整理された低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線「石岡」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は石岡市及び小美玉市に居住する第一次取得者である。石岡市中心部の衰退もあり、外部からの需要が少なく需要者が限定され、価格の下落傾向が継続している。土地は400∼600万円、新築の戸建住宅で2000万円前後が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調にある。それに伴い地方中心の地価は回復が続いているが、地方周辺部は依然下落している。

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格23,600円/㎡
個別的要因市内の住宅団地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。
地域要因地域経済の低迷、駅東の新規分譲地との競合から既成住宅地の地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測住環境が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらず現在の住環境を当分の間、維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線石岡駅を最寄駅とする市内の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者を中心に、利便性、良好な住環境を求め周辺市からの転入者、鉄道利便性から県央県南方面に通勤通学を要する世帯の需要も見られる。近隣は熟成した住宅地域であるが駅東の新規分譲地が好まれ地価は弱含みで推移している。土地は200㎡程度で総額500万円程度、新築戸建は総額2000万円台の前半が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因人口減少、高齢化による住宅の需要層となる生産年齢人口の減少、地域経済の低迷により地価は依然、弱含みに推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度189285
北緯 140度3049012

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東田中駅(地価相場 23,400円/㎡)石岡南台駅(地価相場 25,300円/㎡)玉里駅(地価相場 23,500円/㎡)新高浜駅(地価相場 20,900円/㎡)石岡駅(地価相場 24,900円/㎡)四箇村駅(地価相場 22,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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