茨城県石岡市東石岡４丁目３９３４番１８(石岡南台駅・東田中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,900円

2017年01月01日に行った茨城県石岡市東石岡４丁目３９３４番１８(茨城県石岡市東石岡４−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,900円/㎡としました。

茨城県石岡市東石岡４丁目３９３４番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県石岡市東石岡４丁目３９３４番１８
住居表示東石岡４−７−７
価格24,900円/㎡
交通施設、距離石岡、1,900m
地積327㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅団地に隣接し、畑も介在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格24,900円/㎡
個別的要因中間画地で位置・形状等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。
地域要因石岡駅に近い新規分譲地との競合から既成住宅地の地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測石岡駅東口の既成住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因等は見当たらず、当分の間は現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石岡駅を最寄駅とする市内の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心に、土浦方面・水戸方面への鉄道利便性から通勤通学を要する世帯の需要も見られる。近隣は既成住宅地域で駅東の新規分譲地との競合から地価は弱含み基調で推移している。需要の中心価格帯は土地は総額700∼800万円程度、新築戸建は総額2，000万円台の前半となっている。
一般的要因人口減少、高齢化による住宅の需要層となる生産年齢人口の減少、地域経済の低迷により地価は依然、弱含みに推移している。

和野雅氏による調査レポート

不動産鑑定士和野雅
価格24,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性は概ね良好な立地にあり、一定の需要がある地域である。地域要因に変動はなく概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。生活利便性良好な住宅地であり、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石岡市及び隣接市の住宅地域が中心となる。需要者の中心は市内及び周辺市の30歳代の一次取得者が中心となる。雑然と住宅が建ち並ぶ既成の住宅地であるが、店舗が建ち並ぶ幹線道路背後に位置し、生活利便性は概ね良好で一定の需要が認められる状況にある。市場の中心価格帯は土地で700万円前後、新築戸建は2，000万円代前半となっている。
一般的要因地域経済の低迷、人口減少により、住宅地需要は弱含みが続いている。需要の中心は区画整理済みの利便性の高い地区でその他の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1886431
北緯 140度2970105

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県石岡市大字東大橋字仁平谷津２９４６番２９茨城県石岡市大字高浜字山ノ神２１７番１茨城県石岡市大字石岡字室ケ井１５０１番３茨城県石岡市若宮１丁目３９１番３茨城県石岡市大字東田中字前原１５２６番４茨城県石岡市旭台２丁目３７５４番１外茨城県石岡市大字石岡字大塚２９１１番５外茨城県石岡市大字東大橋字深久保２０６０番１外茨城県石岡市旭台２丁目３６３９番１３茨城県石岡市東光台４丁目２９３８番２４５茨城県石岡市東石岡３丁目３９９２番８

参考：近隣駅の地価相場

石岡南台駅(地価相場 25,300円/㎡)東田中駅(地価相場 23,400円/㎡)石岡駅(地価相場 24,900円/㎡)玉里駅(地価相場 23,500円/㎡)新高浜駅(地価相場 20,900円/㎡)高浜駅(地価相場 22,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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