茨城県石岡市旭台２丁目３７５４番１外(東田中駅・石岡南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,400円
2017年01月01日に行った茨城県石岡市旭台２丁目３７５４番１外(茨城県石岡市旭台２−１８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県石岡市旭台２丁目３７５４番１外 |
| 住居表示 | 旭台２−１８−８ |
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石岡、2,800m |
| 地積 | 1,499㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗兼工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 自動車販売店、小売店舗等の存する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西22.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長島理氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長島理 |
|---|---|
| 価格 | 33,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿い大型SC周辺に新規出店続く、既存店との競合が激化している。自動車関連店舗が多い。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層店舗の連坦する路線商業地域であるが、近隣の大型SCとの競合からやや停滞傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、石岡市及び県内主要市の路線商業地域の圏域。需要者の中心は、県内外のチェーン店舗展開事業者、市内貸しビル業者、市内中小規模法人等である。近隣地域周辺は自動車関連のチェーン店舗、小事業所、医院が連坦し熟成度も高い。景気回復基調から大型SCの拡張、ベイシア進出も見られ商業地間の競争激化がみられる。中心となる価格帯は、業種規模で異なるが、概ね坪12万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市内人口減少傾向、住民高齢化の進行続く。取引件数、新設住宅着工戸数の緩やかな増加回復。 |
豊嶋郁夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊嶋郁夫 |
|---|---|
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 路線商業地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 路線商業地であるが外部からの顧客吸収力は弱く大型SCとの競合から収益性は低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層店舗が連たんする路線商業地域であるが、店舗の入替が見られる程度で不動産のあり方に影響を与える地域要因の変動は見当たらない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の中心は圏域に基盤を有する中小事業法人であるが、画地規模の大きい土地は全国展開の量販店等の需要も見られる。背後は住宅団地で生活圏内の店舗として一定の商圏を有するが外部からの顧客吸収力は乏しく地価は弱含みで推移している。中心価格帯は需要規模により異なるが地元需要としては土地は3千∼5千万円程度、複合不動産であれば一様には把握できない。 |
| 一般的要因 | 人口減少、高齢化による住宅の需要層となる生産年齢人口の減少、地域経済の低迷により地価は依然、弱含みに推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1925379 北緯 140度3037257 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東田中駅(地価相場 23,400円/㎡)石岡南台駅(地価相場 25,300円/㎡)玉里駅(地価相場 23,500円/㎡)新高浜駅(地価相場 20,900円/㎡)石岡駅(地価相場 24,900円/㎡)四箇村駅(地価相場 22,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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