茨城県石岡市府中３丁目１８０２番１０(石岡駅・石岡南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,400円
2017年01月01日に行った茨城県石岡市府中３丁目１８０２番１０(茨城県石岡市府中３−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県石岡市府中３丁目１８０２番１０ |
| 住居表示 | 府中３−５−５ |
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石岡、600m |
| 地積 | 190㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパートの混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土田達雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土田達雄 |
|---|---|
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 石岡中心部に近い既存の住宅地域である。街路条件が劣るため、需要はやや弱く地価は僅かに下落を示している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石岡市内の市街化区域内住宅地域であり、需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者層である。近隣地域周辺において熟成度は高いものの街路条件のやや劣る既成住宅地域のため新興住宅地域と比べ需要は少ない。土地は標準的画地の200㎡当り470万円程度、新築戸建は1，700∼1，850万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気回復傾向はみられるものの、人口減少等に伴い長期的には供給に比べ需要が弱い傾向が続いている。一部の地域を除き下落幅は縮小傾向である。 |
和野雅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和野雅 |
|---|---|
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏にあるものの雑然とした狭隘な道路が配置されており、需要は弱い。地域要因に変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石岡市及び隣接市の住宅地域が中心となる。需要者の中心は市内及び周辺市の30歳代の一次取得者が中心となる。雑然とした既存の住宅地であり、周辺には狭隘な道路が多く車両による通行に少し難がある。物件の選別化は進んでいることから、街路条件において劣る物件に対しては需要が少ないのが現状である。市場の中心価格帯は土地で500万円前後、新築戸建は少ないが2，000万円程度が中心となる。 |
| 一般的要因 | 地域経済の低迷、人口減少により、住宅地需要は弱含みが続いている。需要の中心は区画整理済みの利便性の高い地区でその他の需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1950837 北緯 140度2764124 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
石岡駅(地価相場 24,900円/㎡)石岡南台駅(地価相場 25,300円/㎡)東田中駅(地価相場 23,400円/㎡)玉里駅(地価相場 23,500円/㎡)高浜駅(地価相場 22,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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