地域要因

最寄駅からも近く、利便性の高い住宅地域で可視的な変化は特に認められない。不動産需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

川口元郷駅からの徒歩圏に位置する住宅地域で、特に大規模開発等の予定もないことから、今後とも概ね安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には、アパート等の需要も見込まれるものの、戸建住宅地として自己の居住目的とした取引が中心であり、対象地においても、収益性や投資採算性よりも居住の快適性や生活利便性が重視されるものと判断した。したがって、本件評価では取引実態と市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

川口駅に近く、景気回復に伴って店舗事務所等の賃貸需要も徐々に回復してきており、周辺商業地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

川口駅に近く中高層店舗事務所ビルが多くみられる商業地域で、商業地域としての熟成度は比較的高いことから、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己の商業目的または投資目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられるものの、収益目的より自用目的の不動産取引が中心の地域で収益価格は相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する利便性のよい住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められない。地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 JR川口駅、埼玉高速鉄道線川口元郷駅徒歩圏で利便性の良好な既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。地価はやや強含みで推移している。

価格決定の理由

 近隣地域内においては、アパート等も存するが元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域と地理的類似性、規模の類似性等が認められる事例を中心に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

川口元郷駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川口駅から徒歩圏の高層マンションが建ち並ぶ中心市街地であり利便性に優れている。地域要因に特別の変化はないが、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。需要者の中心はマンション事業者であるので、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大の事例を中心として求めたもので、実勢を反映した価格といえる。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性のよい住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は横ばいから僅かに上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とし、事務所等も介在する低層住宅地域として既に熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。地価は横ばいから僅かに上昇の傾向が見込まれる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺ではアパート等の賃貸物件も見られるものの、収益目的での取引は少なく、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、底堅い需要が見込める地域であり、駅前商業地として熟成度を増し商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引と、収益物件としての取引が見られる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産においては重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準地等との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人通りの多い駅前商業地域であるが、賃料は横ばい傾向であり、需要も安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、繁華性の高い商業地域であるが、当面は現在の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の多くは、収益性から意思決定を行う法人であり、還元利回り等の指標についても規範性が高く、収益価格の精度は高い。しかし、希少性の高い駅前商業地で、自用の店舗需要にも根強いものがあること等から、両試算価格を関連づけ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、前年価格も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口元郷駅からほぼ徒歩圏内の既成住宅地で、周辺に大型店舗等の新たな出店もなく特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は川口元郷駅勢圏の低層住宅を中心とする既成住宅地域で、当分ほぼ現状の環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等が混在するものの収益目的の不動産取引は少ない。自己使用目的が取引の中心であるため収益性よりも快適性が重視される。土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。実証的な比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を重視し上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な郊外の既成住宅地域であり、景気回復に伴い需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート需要も見込めるものの、戸建住宅需要を中心とする駅から遠い郊外の住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中小規模の工場・倉庫等が連たんする地域であり、収益物件の取引も存するが、基本的に自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、工場地の代表標準地のみならず、その周辺の混在地域・住宅地域の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

区画整理済の低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準については横ばい基調にあり、当面同様にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から若干離れた郊外部の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模開発の建売分譲住宅が多い低層住宅地域として既に熟成しており、今後も概ね現状を維持するものと予測される。地価は当面横這い傾向にて推移するものと判断される。

価格決定の理由

 周囲には、アパート等の収益物件も見られるが、収益目的の土地取引は概して少なく、快適性重視の戸建住宅を中心とした自用目的での取引が中心である。よって、周辺類似地域の規範性の高い事例を中心として得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、周辺地域に比べて上位の住宅地域である。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的の賃貸住宅も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は少ない。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は多く、賃貸需要も旺盛である。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。