地域要因

 市街地の縁辺部にある市街化区域であるが、周辺の市街化調整区域内の宅地と競合して地域の地価は依然弱い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 地域の取引はもっぱら自己利用が目的の戸建住宅の土地である。比準価格は取引事例をもとにした実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格は主に遊休資産の有効活用が主たる目的としており、収益目的での土地の需要は見受けられない。ただし収益価格自体に正常価格を得る指標を失ってはいないため、鑑定評価額の判定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて決定した。

地域要因

人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として十分参考とすべき価格である。以上を考慮し①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格等との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持で推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、潜在的な需要はあるが、一般的要因から、地価下落は継続している。

地域要因の将来予測

羽生駅徒歩圏内の熟成度の高い既存の住宅地であり、当面も概ね現状のまま推移する地域と予測した。

価格決定の理由

アパート等も混在するが、戸建指向の強い地域であるため、取引に当たっては居住の快適性、利便性が主要な選択指標となっている。収益性に対する期待は低く、自用目的での取引が中心である。よって、典型的需要者の行動原理をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まとまった用地を確保できる郊外の路線商業に需要が集中し、既成市街地の画地規模の小さな商業地に対する需要は低迷気味に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の大型商業施設に客足が流れ、旧来からの近隣商業地域では空き店舗も見られるようになってきており、長期的には住宅地としての利用が進んでいくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算性に着目して求めた価格であるが、商業施設の郊外大型化・市内の人口減少という流れの中で、近隣地域における投資需要は弱く、収益性に基づく地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

羽生駅に近く、利便性の高い居住環境も整った既成の住宅地であるが、需要は限定的で、地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い区画整理済みの住宅地域として安定しており、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は地域経済の不振及び人口減少・少子高齢化等から、下落基調が続くと思料する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引を分析して求めたもので市況を反映する価格であるが、この地域のアパート経営は一般的に遊休土地対策に基づく資産保有の維持を目的として投資採算性は考慮されず、また建築費の高騰から比準価格より低位になる傾向がある。以上より比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地としての価格推移も検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 区画整理され街路街区は整った住宅地ではあるが、他の市街地の画地と競合して劣る傾向があり需要は大きくはない。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因の価値を増す地域的事象は見て取れず停滞状況が今後も継続し、地価もそれに連動すると予測。

価格決定の理由

 地域の取引はもっぱら自己利用が目的の戸建住宅の土地である。比準価格は取引事例をもとにした実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格は主に遊休資産の有効活用を主たる目的としており、収益目的での土地の需要は見受けられない。ただし収益価格自体に正常価格を得る指標を失ってはいないため、鑑定評価額の判定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて決定した。

地域要因

旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、今後も一般住宅を中心とした住宅地域として推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いで、物件によっては店舗経営資本の調達対象となるが、全般的に見た場合、商圏人口の伸び悩みなどを反映して地価は弱含み。

地域要因の将来予測

路線商業地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

基本的には自己用物件を目的とする売買が中心となるものと見られるが、ロードサイドであることから相応の賃貸物件を目的とする需要もありうることを考慮し、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年は店舗の転廃業が進み、空店舗も見られ客足も次第に減少しつつある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で、土地利用の現状は比較的安定しているが、イオンモールや市内各所のスーパー等の進出による商業立地の変化を反映し、今後は転廃業する物件が多くなる可能性も考えられる。

価格決定の理由

近隣地域内は既存の商業地域であるが取引市場においては、基本的には自己用の物件を目的とする売買が中心として価格が形成されている。収益価格は供給圧力が強く、新規出店も少なく、また空室率が高いことから一般的に低位となっている。よって、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場や事業所跡地が建売住宅地として漸次住宅地化が進展している。地域の街路及び環境条件等に格別の変動はないが需要は弱く地価は引続き下落。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅・アパート・倉庫等が混在する住宅地域で、建売住宅も見られる地域である。人口減少や少子高齢化等から需要も限定的で、地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域における取引の主流は、自己利用目的の戸建住宅用地である。比準価格は新築戸建住宅に係る取引事例と更地取引事例を中心に求められている。収益価格は主に地元地主が遊休土地対策としてのものが多く、投資採算性を充足させる収益が得られず収益価格は低位である。よって、鑑定評価額は市場性を反映した比準価格を重視しながら収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の市街化調整区域内物件との競合が厳しく、買い手市場の状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化区域外縁部に存し農地等も見られる住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、今後当分の間現状を維持すると予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。