埼玉県羽生市西３丁目１９３０番１１(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,600円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市西３丁目１９３０番１１(埼玉県羽生市西３−８−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,600円/㎡としました。

埼玉県羽生市西３丁目１９３０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市西３丁目１９３０番１１
住居表示西３−８−２４
価格45,600円/㎡
交通施設、距離羽生、400m
地積206㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事業所、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格45,600円/㎡
個別的要因地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持で推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び秩父鉄道沿線の羽生市街地。需要者は、市内在住者又は市内在勤者が中心である。区画整理済みで生活利便性に比較的優る住宅地域であるが、実需の回復が見られない中、当市は車社会であるため、敷地規模が大きく相対的に割安感のある市街化調整区域内の住宅地との競合が働き、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地150∼250㎡程度で700万∼1100万円、新築戸建で1千万円後半から2千万円前半である。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格45,600円/㎡
個別的要因地域の標準的画地と比較し、南西道路で日照等の居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因区画整理済みの熟成した住宅地域であり新規の不動産開発はあまり見られない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持で推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の市内の住宅地域の圏域。需要者は市内在住者、地縁・血縁のある者及び市内企業通勤者が中心である。標準地は区画整理済みで生活利便性に比較的優る住宅地域であるが、羽生駅西側の区画整理地から保留地等が供給され、また安価な調整区域内宅地との競合等を反映して、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地が200㎡程度で500万円∼1200万円、新築戸建1700万円∼2300万円程度となっている。
一般的要因羽生市を含む県北部は少子高齢化と人口減少が続いている。また地域経済の不振、所得の伸び悩みにより、不動産需要は低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1672511
北緯 139度5314609

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市東５丁目２６４０番５埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市西４丁目２１番６埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東１丁目３０４８番４埼玉県羽生市西４丁目４番７外

参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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