埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３(新郷駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
20,500円
2017年01月01日に行った埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 20,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新郷、100m |
| 地積 | 324㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多く見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口邦男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口邦男 |
|---|---|
| 価格 | 20,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 西道路の接面であるが、他の不動産との代替競争関係にかかる変化は個別的要因とともに特にはない。 |
| 地域要因 | 市街地の縁辺部にある市街化区域であるが、周辺の市街化調整区域内の宅地と競合して地域の地価は依然弱い状況にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は羽生市内の市街地縁辺部の地域一円といえる。需要者は市内在住者又は市内在勤者が中心である。需要は環境条件の良い区画整理済の地域へ移ってしまうため、また景気回復の影響もあまりなく、その一方で周辺の市街化調整区域の供給宅地との競合状態となって地価を下げている状況が依然続いている。土地は150∼200㎡程度で300万∼600万円、新築建売のケースで1800万円程度が取引の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 羽生市自体が県内の北東端域にあり、都心の地価の影響を他市と比べ受けにくい。政府の景気回復策の地価への影響は特段みてとれない。 |
齋藤雅一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤雅一 |
|---|---|
| 価格 | 20,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。 |
| 地域要因 | 人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね羽生市の郊外市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、200∼300㎡程度の土地で400∼800万円程度、新築戸建で1800万∼2400万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。 |
| 一般的要因 | 羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1725055 北緯 139度509949 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県羽生市東５丁目２６４０番５埼玉県羽生市西４丁目２１番６埼玉県羽生市大字上新郷字町並５９８８番８埼玉県羽生市西５丁目３５番１４埼玉県羽生市東１丁目３０４８番４埼玉県羽生市南５丁目３番６埼玉県羽生市西４丁目４番７外
参考：近隣駅の地価相場
新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)武州荒木駅(地価相場 35,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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