埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,900円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２(埼玉県羽生市中央１−５−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,900円/㎡としました。

埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２
住居表示中央１−５−２５
価格42,900円/㎡
交通施設、距離羽生、300m
地積241㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗のほかに事務所等が見られる近隣商業地域
前面道路の状況北東11.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格42,900円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因まとまった用地を確保できる郊外の路線商業に需要が集中し、既成市街地の画地規模の小さな商業地に対する需要は低迷気味に推移している。
地域要因の将来予測郊外の大型商業施設に客足が流れ、旧来からの近隣商業地域では空き店舗も見られるようになってきており、長期的には住宅地としての利用が進んでいくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽生市及びその周辺市の商業地域。需要者は、圏域を営業圏とする法人及び個人である。市内既成商業地では郊外の駐車場完備の大型商業施設に客足が流れ、商況の回復も見込めない中で、店舗としての新規需要は弱い。中心となる価格帯は、土地で概ね1000万∼1500万円程度で、単価水準では背後住宅地とほぼ同等となっている。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格42,900円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産に比較して優位性はなく、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因全体に既存商業地は衰退傾向にある。近隣地域においても同様であり、地価下落は継続している。
地域要因の将来予測羽生駅周辺の商業地においては店舗、事務所用地としての需要は弱く、次第に住宅用地としての利用が増加するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は羽生市及び隣接市にある商業地である。需用者はこれら圏域を商圏とする法人及び個人である。羽生駅を核とする商店街は総じて衰退傾向にあるが、近年郊外部に進出した大型店により、更にこの傾向が強まっている。商業地域とはいえ価格水準は、既に背後の住宅地並になっており、現在のところこの水準が変更される要因は見あたらない。中心となる価格帯は土地が1㎡当たり40，000∼50，000円程度である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度172159
北緯 139度5341993

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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