埼玉県羽生市東３丁目３９番７(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
27,800円
2017年01月01日に行った埼玉県羽生市東３丁目３９番７(埼玉県羽生市東３−３９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県羽生市東３丁目３９番７ |
| 住居表示 | 東３−３９−１１ |
| 価格 | 27,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽生、1,700m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口邦男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口邦男 |
|---|---|
| 価格 | 27,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西道路での接面ながら他の個別的要因とそれによる市場性に変化はなく、他の不動産との代替競争関係にも優劣競争力とも変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理され街路街区は整った住宅地ではあるが、他の市街地の画地と競合して劣る傾向があり需要は大きくはない。地域要因に変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の価値を増す地域的事象は見て取れず停滞状況が今後も継続し、地価もそれに連動すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線の羽生駅を中心に市街地を形成する住宅エリアである。需要者は市内在住在勤者が多く転入者は少ない。区画整理により街路街区は整備されているが、中心市街地からはやや距離をおいており、中心部よりさらに需要は少ない。近年の都内県南域を中心とする景気回復の効果は直接地価には影響していない。取引は戸建住宅を中心に、土地は150∼200㎡で400万∼700万円程度、新築戸建で1800万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 羽生市自体が県内の北東端域にあり、都心の地価の影響を他市と比べ受けにくい。政府の景気回復策の地価への影響は地価においてはみてとれない。 |
竹村実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村実 |
|---|---|
| 価格 | 27,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、北西方位であり劣っている。その他の個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 市内の中心からやや遠くに所在する住宅地域で、利便性にやや劣る。地域要因にも特段の変化はなく、地価は引き続き下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域として安定しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。少子高齢化等の影響により、地価は下落基調での推移が見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線及び秩父鉄道線沿線の市内の住宅地域の圏域。需要者は市内在住者、地縁・血縁のある者及び市内企業通勤者が中心である。標準地は区画整理済で居住環境の良い住宅地域であるが安価な調整区域内宅地との競合等を反映し、地価は弱含みで推移している。取引の中心は土地が150㎡∼250㎡で500万円∼900万円程度、新築戸建住宅が1800万円∼2400万円程度である。 |
| 一般的要因 | 羽生市を含む県北部は少子高齢化と人口減少が続いている。また地域経済の不振、所得の伸び悩みと景気回復の遅れの影響で不動産需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1822056 北緯 139度5404453 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県羽生市大字稲子字三本木３９５番１ほか１筆埼玉県羽生市東６丁目１番１６埼玉県羽生市北３丁目２６番２２埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市東５丁目２６４０番５埼玉県羽生市南２丁目１２３８番３埼玉県羽生市大字羽生字大道４１１番２埼玉県羽生市大字藤井上組字西１１５１番１埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市東９丁目１０番５埼玉県羽生市西４丁目２１番６埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市東８丁目１５番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市西５丁目３５番１４埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東３丁目１０番１３埼玉県羽生市西４丁目４番７外埼玉県羽生市東９丁目１１番８
参考：近隣駅の地価相場
羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)川俣駅(地価相場 34,400円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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