埼玉県羽生市西４丁目４番７外(西羽生駅・羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,100円
2017年01月01日に行った埼玉県羽生市西４丁目４番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県羽生市西４丁目４番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽生、600m |
| 地積 | 181㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建つ中に空地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤雅一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤雅一 |
|---|---|
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。 |
| 地域要因 | 人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、180∼250㎡程度の土地で600∼1000万円程度、新築戸建で1900万∼2400万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。 |
| 一般的要因 | 羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。 |
牧元航也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 牧元航也 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路のため、北道路よりも居住の快適性は良く、競争の程度は優れる。その他の個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近接する既成住宅地域であり、潜在的な需要はあるが、一般的要因から、地価下落は継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 羽生駅徒歩圏内の熟成度の高い既存の住宅地であり、当面も概ね現状のまま推移する地域と予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で概ね羽生市、加須市が属する圏域。需要者の中心は同市及び周辺市に居住する30代前半の1次取得者層が大半で、一部県南等からの転入もある。羽生駅徒歩圏内にあって、需要は底堅い。土地は150㎡程度で500∼600万円程度、新築の戸建物件は2，000∼2，300万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1739698 北緯 139度5291941 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)川俣駅(地価相場 34,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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