埼玉県羽生市中央３丁目４２４９番７外(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,000円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市中央３丁目４２４９番７外(埼玉県羽生市中央３−４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

埼玉県羽生市中央３丁目４２４９番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市中央３丁目４２４９番７外
住居表示中央３−４−２
価格49,000円/㎡
交通施設、距離羽生、680m
地積154㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、銀行等が混在する商業地域
前面道路の状況西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格48,800円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、規模がやや小さく競争力はやや劣る。
地域要因近年は店舗の転廃業が進み、空店舗も見られ客足も次第に減少しつつある。
地域要因の将来予測既存の商業地域で、土地利用の現状は比較的安定しているが、イオンモールや市内各所のスーパー等の進出による商業立地の変化を反映し、今後は転廃業する物件が多くなる可能性も考えられる。
市場の特性同一需給圏は羽生市及びその周辺市の既成商業地域である。需要者は羽生市内の相応の資本力を有する法人及び個人である。スーパーマーケット、コンビニエンスストアの出店及びイオン等のショッピングモールの郊外進出の影響等により、既存店舗の閉店や転業が進み、全般的に需給の動向は弱含みである。中心となる価格帯は1㎡当たり40，000円∼60，000円程度となっている。
一般的要因県北部は少子高齢化と人口減少が顕著で、さらに大型小売店舗の郊外出店等を反映し、需要は全般に低迷している。

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格49,100円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、特段には認められない。
地域要因小規模商店経営の難度が増していることや商業立地の郊外移転等を反映し、旧来の商業地の需要は限定的である。
地域要因の将来予測既存の商業地域で、土地利用は現状比較的安定しているが、今後は住宅利用の比率が高まる可能性も否めないと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽生市及びその周辺市町の既成商業地域及びその周辺地域。需要者は、羽生市域を小売業等の営業圏とし相応の資本力を有する法人及び個人である。旧来の店舗等が営業を維持しつつあるが、近年では大型店の郊外進出の影響等により、空店舗化・空洞化の傾向も否めない。新規店舗も若干は見られるものの、全般に需給の動向は静態的であり、中心となる価格帯も特に見いだせない。
一般的要因中堅以上の店舗経営資本の出店意欲は盛んであるが、調達対象となる物件は限られ、また調達形態は定期借地等が中心である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1719009
北緯 139度5390961

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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