埼玉県羽生市南５丁目８番３７(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,600円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市南５丁目８番３７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

埼玉県羽生市南５丁目８番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市南５丁目８番３７
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離羽生、1,100m
地積152㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格39,600円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、今後も一般住宅を中心とした住宅地域として推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね羽生市街地の圏域。需要者は、市内在住者又は市内在勤者が中心である。区画整理済みで生活利便性に比較的優る住宅地域であるが、当市は車社会であるため、敷地規模が大きく相対的に割安感のある市街化調整区域内の住宅地との競合が働き、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地150∼250㎡で600万∼1000万円程度、新築戸建で1千万円後半から2千万円前半である。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格39,600円/㎡
個別的要因区画整理済みで居住環境は良好で、競争関係等にある他の不動産との比較では、やや優位である。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因羽生駅に比較的近い区画整理済みの住宅地である。価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測区画整理された住宅地域として、現況維持で推移していくと予測される。地価は少子高齢化と人口減少を受け、今後も下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の市内の住宅地域の圏域。需要者は市内在住者、地縁・血縁のある者及び市内企業通勤者が中心である。標準地は区画整理済で居住環境の良い住宅地域であるが、羽生駅西側の区画整理地から保留地等が供給され、また安価な調整区域内宅地との競合等を反映して、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地が200㎡程度で500万円∼1200万円、新築戸建1700万円∼2300万円程度となっている。
一般的要因羽生市を含む県北部は少子高齢化と人口減少が続いている。また地域経済の不振、所得の伸び悩みにより、不動産需要は低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1682208
北緯 139度5426849

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県羽生市大字稲子字三本木３９５番１ほか１筆埼玉県羽生市東６丁目１番１６埼玉県羽生市北３丁目２６番２２埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市東５丁目２６４０番５埼玉県羽生市大字須影字下川田１２８０番５埼玉県羽生市大字羽生字大道４１１番２埼玉県羽生市大字藤井上組字西１１５１番１埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市西２丁目１５９４番４埼玉県羽生市東９丁目１０番５埼玉県羽生市西４丁目２１番６埼玉県羽生市東３丁目３９番７埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市東８丁目１５番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市大字小松字往還西２８６番３外埼玉県羽生市西５丁目３５番１４埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東１丁目３０４８番４埼玉県羽生市東３丁目１０番１３埼玉県羽生市大字中岩瀬字中岩瀬５６６番２外埼玉県羽生市西４丁目４番７外埼玉県羽生市東９丁目１１番８埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２

参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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