埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,600円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２(埼玉県羽生市南２−７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。

埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２
住居表示南２−７−９
価格43,600円/㎡
交通施設、距離羽生、700m
地積171㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格43,600円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、南東方位である点が優れている。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因羽生駅に近く、利便性の高い居住環境も整った既成の住宅地であるが、需要は限定的で、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅に近い区画整理済みの住宅地域として安定しており、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は地域経済の不振及び人口減少・少子高齢化等から、下落基調が続くと思料する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿いの住宅地域。需要者は市内在住者、地縁・血縁を有する者及び市内企業通勤者等の一次取得者が中心である。近隣地域は比較的駅に近く区画整理済みで居住環境の良い住宅地であり、新規の不動産開発は限定的である。土地は150㎡∼200㎡程度で700万円∼1000万円程度、新築戸建物件は1800万∼2500万円が取引の中心である。 
一般的要因羽生市を含む県北部は少子高齢化と人口減少が続いている。また地域経済の不振、所得の伸び悩みの影響により不動産需要は低調である。

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。
地域要因羽生駅に近く、利便性の高い居住環境も整った既成の住宅地であるが、需要は限定的で、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測区画整理済みの住宅地域として安定しており、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、180∼250㎡程度の土地で600∼1000万円程度、新築戸建で1900万∼2500万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。
一般的要因羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度166818
北緯 139度5373493

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県羽生市大字稲子字三本木３９５番１ほか１筆埼玉県羽生市東６丁目１番１６埼玉県羽生市北３丁目２６番２２埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市東５丁目２６４０番５埼玉県羽生市大字須影字下川田１２８０番５埼玉県羽生市南２丁目１２３８番３埼玉県羽生市大字羽生字大道４１１番２埼玉県羽生市大字藤井上組字西１１５１番１埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市西２丁目１５９４番４埼玉県羽生市東９丁目１０番５埼玉県羽生市西４丁目２１番６埼玉県羽生市東３丁目３９番７埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市東８丁目１５番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市大字小松字往還西２８６番３外埼玉県羽生市西５丁目３５番１４埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東１丁目３０４８番４埼玉県羽生市東３丁目１０番１３埼玉県羽生市大字中岩瀬字中岩瀬５６６番２外埼玉県羽生市西４丁目４番７外埼玉県羽生市東９丁目１１番８埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２

参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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