埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２(南羽生駅・羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,200円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,200円/㎡としました。

埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市大字秀安字下郷１９２番２
住居表示 
価格17,200円/㎡
交通施設、距離南羽生、1,700m
地積495㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅や農家住宅が混在する農地の多い地域
前面道路の状況南3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格17,200円/㎡
個別的要因画地規模も標準的であり、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因南羽生駅の徒歩圏に位置し、市域の調整区域の中では比較的利便性の良い地域であるが、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域にあって、今しばらく現状を維持しつつ静態的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で概ね羽生市、加須市の圏域に属する地域。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、圏域外からの転入は少ない。南羽生駅の徒歩圏に位置し、市域の市街化調整区域の中では、利便性に優れる。市街化区域内でも宅地の供給があるため、相対的に需要は弱含みで、土地取引も低位に推移している。需要の中心となる価格帯は17，000円／㎡∼20，000円／㎡。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格17,100円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、特段には認められない。
地域要因周辺供給物件との競合等もあり、地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線・秩父鉄道線沿線のうち概ね羽生市域の外縁部一円。需要層は、羽生市に在勤・在住の個人が中心で、取引水準は、新築建売で1500万円∼2100万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも相当割合を占めるとみられ、その価格水準は、分譲価格の水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。
一般的要因羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1547281
北緯 139度5478435

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県羽生市大字須影字下川田１２８０番５埼玉県羽生市南２丁目１２３８番３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市西２丁目１５９４番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市大沼２丁目４５番埼玉県羽生市大字小松字往還西２８６番３外埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市大字神戸字後１５６５番１外埼玉県羽生市大字中岩瀬字中岩瀬５６６番２外

参考：近隣駅の地価相場

南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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