埼玉県羽生市南７丁目１７番３０(羽生駅・南羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,700円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市南７丁目１７番３０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,700円/㎡としました。

埼玉県羽生市南７丁目１７番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市南７丁目１７番３０
住居表示 
価格39,700円/㎡
交通施設、距離羽生、1,400m
地積329㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗や事業所等が混在する路線商業地域
前面道路の状況南東22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、特段には認められない。
地域要因幹線道路沿いで、物件によっては店舗経営資本の調達対象となるが、全般的に見た場合、商圏人口の伸び悩みなどを反映して地価は弱含み。
地域要因の将来予測路線商業地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽生市及びその周辺市町の路線商業地域及びその周辺地域。需要者は、羽生市域を小売業等の営業圏とし相応の資本力を有する法人及び個人等である。近年、大手∼中堅クラスの小売・飲食業等が郊外に進出するケースも少なからず見られるが、土地の調達形態は従来の地主からの定期借地等が多い模様である。需要者のニーズは多様で取引の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因中堅以上の店舗経営資本の出店意欲は盛んであるが、調達対象となる物件は限られ、また調達形態は定期借地等が中心である。

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格39,700円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因標準地より南西方に位置する国道122号沿いでは大規模商業用地が造成中である。その他地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測目立った新規出店等は見られないものの、羽生インターチェンジから続く県道沿いの商業地域であり、今後も路線商業地域としての地位を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽生市及びその周辺市の商業地域。需要者は、県内の小売業を営む法人及び個人である。市内既成商業地では、郊外の駐車場完備の大型商業施設に客足が流れ、新規店舗の開設は見られず、空き店舗も目立つなど、商況が低迷している。また、国道122号沿いでは区画整理事業による街区整備により、チェーン店の新設が見られるものの、その多くは定期借地と推定される。中心となる土地の価格帯は、概ね1000万∼1500万円程度である。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度164013
北緯 139度543174

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)新郷駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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