地域要因

地域要因に目立った変化はない。最寄駅からやや離れた住宅地であるが、値頃感から戸建需要は比較的堅調であり、地価はほぼ横ばいで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に大きな変動はなく、今後ともほぼ現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅は業者下取物件や転勤等の事情により賃貸されるケースがある程度で収益物件としては一般的ではない。戸建住宅地は専ら自用を目的として取引されているので、収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で利便性が高く、環境良好な住宅地域である。値ごろ感のある物件については、常に需要が喚起し得る地域である。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅地域として既に熟成しており、特に地域要因を変動させる因子は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 当地域は第1種低層住居専用地域にあり、近隣地域内には賃貸住宅はほぼ皆無であり、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同駅および隣接駅圏の類似性・代替性の高い事例のみを採用して求めたものであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。 よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅至近のマンション用地は稀少であり、マンションディベロッパー等の底堅い需要に支えられているため、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は茨木市及び周辺都市の大規模画地の取引事例より比準しており実証的である。収益価格は、地価に対する賃料の遅行性等の理由から低位になった。開発法による価格は、想定要素も多く流動的な面もみられるが、投資採算性の面で比準価格を検証し得た。以上より実証性の高い比準価格を標準として、収益価格及び開発法による価格を比較考量し、さらに前年度価格との検討並びに市場の動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成住宅地域として需要は安定的であり、近くでの平成30年春JR新駅開業予定への期待感により地価は若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。庄1丁目での平成30年春JR新駅開業予定により地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中規模一般住宅が多い既成住宅地域で高度利用が困難な地域であるため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目的の取引がほとんどであるので、代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり変動要因はない。一定の需要があり、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準は当面横這い傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅の建ち並ぶ住宅地にて自用目的の取引が主である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、対象標準地の規模が小さく共同住宅の建築想定は不可能であるため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、類似代替性の良好な事例から信頼性の高い比準価格を試算した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外の住宅地域であるが需要は堅調であり、地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 小規模一般住宅が多い住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件はあるものの、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外であるが、環境良好な住宅地域である。値ごろ感のある物件については、一定の需要が喚起し得る地域である。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として既に熟成しており、特に地域要因を変動させる因子は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模戸建住宅地域であり、収益物件に適さない。概観する限り賃貸物件は見受けられず、収益性によって価格形成される地域ではない。よって収益価格は求めなかった。 一方、比準価格は同駅および隣接駅圏の類似性・代替性の高い事例のみを採用して求めたものであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。