地域要因

工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、当該地域における需要は一般的要因を背景に弱含んだままである。

地域要因の将来予測

中規模工場や倉庫が建ち並ぶ熟成した工業地域で、用途転換は困難であるため現状のまま推移する。選好性の低い区内の工業地を取り巻く環境は依然として厳しく、緩慢ながら地価の弱含みは当面続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に反映している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるものの、想定要素を多分に含んでおり、試算価格が流動的になることが欠点である。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に住環境が良好であるため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。需要選好性が全般的に劣る西成区内に位置しながら利便性や住環境の優位等に対する値頃感から地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に試算された。これは住宅家賃が総額で頭打ちになることを原因とするものである。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。投資目的よりは自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性は高く、店舗併用住宅も散見される住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性等に恵まれているため、当区内での需要は比較的堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

上町台地の西端に位置し、高級住宅地として古くから富裕層に人気がある。地価は引き続き上昇気配で推移している。

地域要因の将来予測

閑静な高級住宅地域として関西圏の富裕層に人気が高く、今後とも現状を維持するものと考えられる。堅調な需要に支えられて地価水準は微増傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが自用の居住目的での取引が中心で関西圏でも有数の優良住宅地として快適性を重視する地域のため収益価格の説得力は弱いと判断し、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋沿線の利便性の高い住宅地エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には賃貸マンション等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えず、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北中部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は駅に近い閑静な住宅地域としての選好性が高く、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は比較的旺盛で、地価は上昇傾向が認められる。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的での取引が中心で賃貸市場の把握が困難なため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地として比較的良好な住環境で、駅・商店街へも至近で利便性も良好な状態は変わらない。経済状況から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状推移していくものと予測する。住宅需要は強含みで推移しており、地価は全般的に上昇傾向が見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建専用住宅が建ち並び、転勤等による賃貸物件はあるものの、純粋に土地の取得価格を意識した賃貸慣行の市場は熟成していないため、適切な賃貸事例も収集できなかった。これに対して戸建住宅取引の市場性は高く、比準価格は市場で実際に取引された実証性の高い価格から直接比準していることから信頼性は高い。以上から比準価格を標準として、類似地域に存する代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は帝塚山エリアの西側に位置した、概ね良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に特段の難はなく、地価も緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、今後も現況を維持すると思料する。快適性が比較的良好で利便性にも難はなく、一定の需要が見込めることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、戸建住宅を中心とした、自用の居住目的での取引が中心である。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地の価格についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大国町駅周辺は都心近接の立地条件から賃貸マンションを中心に投資需要が比較的強い。但し、取引価格水準は需要者の属性によるバラつきが大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近性，生活利便性に優れ、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地価は上昇傾向にある。地下鉄駅のある幹線道路交差点付近に位置しており、交通利便性も良好であることから、今後も安定的に推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移しているため、比準価格に比しやや低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

業績好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工業地であり、従来環境変化の影響が引き続き広範にみられる中、通販・物流需要が比較的有効で、業種・規模による企業間格差は大きいものの、全体として需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も見られるが、全般に業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠隔に位置するが、中規模戸建住宅とマンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域の環境に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅接近性がやや劣るが、需給は安定しており地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺には賃貸マンションもみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。標準地は賃貸用建物の建設を目的とする取引よりも、居住の快適性を重視した自己利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浪速区内中心部は海外顧客の増大により活況を呈しているが周辺部は、翁影響はない。南部エリアでは地域的選好性の格差が大きい。

地域要因の将来予測

古ビルや事業所の建替等にあたっては上層階を住居系用途とする物の進出が予測される。今後の地価動向については大阪都心部における地価上昇の影響を受けて、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。