地域要因

木曽川右岸堤防沿いの古い中規模住宅団地で震災以降、水害懸念により住宅地需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

熟成した古くからの住宅団地で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。旧長島町は木曽三川河口部の堤防に囲まれた輪中といわれる地形にあり、水害懸念により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

ユニータウン長島団地内にはアパート等の賃貸物件がほとんどなく、貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法を非適用とした。よって、類似性の高い桑名市内及び隣接する木曽岬町内の事例を選択適用し得られた信頼性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境と品等に優れた住宅地域であり、好調な需給関係から地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

高台の住環境に優れた住宅地域であり、居住選好性は高い。売り希望物件の少ない地域であり、不動産市況に大きな変動がなければ、今後も好調な需給バランスを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の住環境に優れた住宅地域であり、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶほかは賃貸アパート等の収益物件は存在しない地域である。自己使用目的の取引が一般的であり、賃貸需要や供給が見い出せず賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

市中心市街地内の既成住宅地域で、地域内に特段の変動はない。生活利便性が高く、居住環境が比較的良好であるため、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中心市街地に位置する既成住宅地域で、地域内に特段の変動はなく、現状を維持するものと予測する。生活利便性が良好なため、堅調な需要が見込まれ、地価はやや上昇すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件が介在するが、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。周辺では居住の快適性が重視され、また本件では市中心部に近接する多数の事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての競争力はやや劣る地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

市内西部の住宅地に需要が集まっていることもあり、東部にある当地域内の農地において宅地化が大きく進捗する可能性は小さい。当面の間、おおむね現行どおり推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか農地も残る地域で、自己使用目的の取引が主体である。賃貸市場は未成熟であり、このため収益価格の試算は行わなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧道沿いの既成住宅地域で、災害リスクがあるため需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの既成住宅地域として熟成しているが、沿岸部等は災害リスクから需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は旧道沿いの既成住宅地域で自用目的での取引が主であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点が新しく代替性の認められる事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場立地条件が劣る事から交通利便性を活かした工場地域として推移すると予測される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、周辺の工場跡地が開発され住宅地に転用されるなど土地利用の変化が見られる。当地域への工場の需要は減少傾向にあり地価水準は下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸工場や貸倉庫はみられず、賃貸市場が未発達であるため収益価格は求めなかった。比準価格は、市街地内の工業地より収集した類似性のある取引事例より求められており、市場の特性を反映した信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。地域内に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。国道258号との交差点に近いが立体交差のため通過交通が多い。需要はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域における取引価格水準を重視して価格が形成される地域であるため、近時の取引市場動向を反映する比準価格の相対的信頼性は高い。低層店舗の一棟貸しを想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は駅前の既成商業地域で、顕著な変動要因はない。郊外型大型店への客足流出により、需要は低迷し、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地郊外の多度駅前の既成商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。