地域要因

岩倉駅西口広場前に位置する当市中心商業地域である。市内の一等地にて供給は限定的であり地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の取引事例につき広域的に事例の収集範囲を拡げ比準価格を試算した。対象近隣地域は収益性が重視される商業地域であるが、空き店舗等も見受けられ賃貸需要が停滞し土地価格に見合う賃料水準になく、収益価格は低位に試算された。従って、求められた両試算価格を再検討した結果、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年12月、近隣地域東至近で、アピタ岩倉店がリニューアルオープンし繁華性が増大した。

地域要因の将来予測

飲食店舗・営業所等を中心とした路線商業地域である。近隣地域東至近で一昨年末にアピタ岩倉店がリニューアルオープンし、顧客の流れが変化し、繁華性が増大した。地価は微増傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は店舗を中心とする地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分考量すべきであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほど収益性は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は店舗、営業所、マンション等が多い商業地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分考量すべきであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほど収益性は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

住環境・利便性が良好な岩倉駅徒歩圏内の住宅地域である。徐々に住宅地として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。収益価格は画地規模が小さく賃貸経営が可能となる建物想定が困難なため試算しない。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも比較的良好な居住環境を有し、地価は上昇傾向にある。住宅地域として安定傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅、農地等も見られる地域である。駅から徒歩圏内にあり地域的に安定した住環境を維持しており今後さらに成熟度を高めていくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。周辺は税対策の賃貸アパートが散見されるものの、事業収支から見る経済合理性に合う賃貸が困難であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、周辺地域の地価動向等にも十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は良好であり、地域に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。岩倉市内の住宅地需要は堅調であり、地価動向も同じく堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果、収益物件の建築が困難と判断されるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域である。景気回復の影響で、住宅需要は堅調である。周辺ではミニ開発も見られ、地価は微増傾向で推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパート等が見られるものの一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、昨今では世代交代で住宅供給が増えつつある。景気回復の影響等で住宅需要は堅調である。小学校が近く人気が高い。地価は微増傾向で推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

区画・街路等の整備された農地も多く残る住宅地域であり、駅への接近条件に劣るが建売業者等の取得意欲は強く漸次住宅地として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。収益価格は賃貸経営が可能となる建物想定が困難で賃貸市場も未熟成のため試算しない。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗のほか、スーパー等もみられる商業地域で、同一需給圏内での取引は自用目的が中心で賃貸需要は比較的弱く、賃貸市場もあまり成熟していないため収益価格は低位に試算された。したがって、市場の取引実態を反映する取引事例による比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意するほか、地域経済等の一般的要因を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏外にあるが、区画街路は整然としており、周辺はミニ開発等も見受けられ、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に倉庫等が混在する住宅地域で特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅、倉庫のほか共同住宅等も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は一定の画地規模を有することから共同住宅の想定は可能であるが、賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料水準になく経済合理性の観点から、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域である。自動車産業等を中心に景気は回復しており地価は微増傾向にある。工場・倉庫等跡地に戸建住宅が建築されるケースも散見され、住宅系用途が増えつつある。

価格決定の理由

当地域は工場、倉庫等、一般住宅が混在する工業地域で、自己利用目的の取引が多く、工場・倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低めに試算されたものと分析される。よって、市場の実態を現した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

岩倉市中心部から離れているが、最寄り駅に比較的近く北名古屋市の住宅との競合もみられ、宅地需要は堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、対象標準地の間口や地積規模等の関係から経済合理性に叶う収益物件の建築が困難と判断されるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧の市街化の工場用地価格が高く、市は主に調整区域に民間の工業用地開発の誘導を図っており、当地域も需要減退により下落傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成した工業地域であり、今後とも大きな変化は期待されず現状で推移すると予測される。トラックターミナル内の工場地で工場適地ではなく、工場としての需要は弱く地価は下落傾向を続けるものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の地積・形状を考慮し、貸し工場を想定し収益価格を試算した。賃貸経営は旧来の地主によるものがほとんどで個別性が強く、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な住宅地域であり、需要は安定的に推移している。地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では未利用地がミニ開発されるケースが散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。