地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある既成の住宅地域であり、継続的に取引も見受けられ、需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。利便性も高く、地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

共同住宅も混在する既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地域としてはすでに熟成しており、特段の変動要因もないことから、今後も既存建物の建て替えを中心に、同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は守山区東部の住宅地の取引事例を中心に採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道が近いものの、駅が近く利便性の高い住宅地域で、需要は底堅く地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益価格の規範性は相対的に乏しい。以上より、本件では比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としておおむね熟成しており、既存建物の建替え、小規模な戸建分譲等が中心で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本とし、代表標準地との検討結果を十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自然的条件が河川に近い平坦地であるが、建ぺい率、容積率が緩く地価も割安なため建売業者やパワービルダーの需要が強く地価が上昇した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、今後も用途が混在する住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等も混在しているが取引は自己利用目的が中心である。対象標準地の規模では経済合理性に見合った収益用建物を想定することは困難であり収益価格は試算しない。比準価格は査定価格間でやや開差を生じているが、土地と建物との価格配分や取引に伴う事情が起因している。比準価格は中庸を得た事例を重視して決定され信頼性が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ており比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。