地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

平成2年に区画整理が完了した住宅地域である。現時点で特段の開発計画はなく今後とも現状と同様の住環境を維持するものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇基調にあると予測される。

価格決定の理由

本件では収益性のある賃貸建物を想定し得なかったため、収益価格は試算できなかった。よって、取引事例比較法のみを適用の上、上記の通り比準価格を試算した。比準価格は実際の不動産市場において成約した事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは無く、得られた試算価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅及び市中心部に近いため利便性は高く、駅前商業地域の地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は安城市内の既成の商業地の事例を中心に採用し、試算したものであり、市場実態を反映した実証的で、説得力が高い価格である。収益価格は店舗兼事務所の建築を想定して試算したが、近隣地域は自用物件が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟なため、市場参加者は不動産の収益性をあまり重視しないと判断されることから、説得力は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

安城駅に近く、小売店舗のほか、一般住宅等も見られる旧来からの商業地域で、特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗のほか、一般住宅等も見られる駅に近い旧来からの商業地域で、今後も現状を維持しながら推移するものの、交通利便性等から住宅地としての需要増も見込まれる。

価格決定の理由

以上の通り、2試算価格を得た。比準価格は、実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を反映し実証性を有する。一方、収益価格は、事業者向けの賃貸市場は熟成しておらずやや低廉に試算された。主たる需要者は自己使用を目的とし、市場の実勢を重視し取引を行うことから、比準価格は相対的に規範性が高い。以上より、比準価格をもって妥当と判断し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因も見受けられないことから、当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の小規模住宅団地で、特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、市街化調整区域内で、アパート等の賃貸需要が殆ど無く、賃貸市場が未成熟であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市内有数の住環境を備えた住宅地で、特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市役所に近い、旧来からの商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。今後においては、周辺で施行されている安城南明治土地区画整理事業に伴うインフラ整備の影響が期待される。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、自用目的での取引が支配的であることなどから、収益価格の相対的信頼性は低いと判断する。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層戸建住宅を中心とした住宅地域であり、やや交通の便は劣るものの、比較的居住環境は良好であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、当分の間大きな変化はなく、現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、遊休地の活用の性格が強く、収益性を指標とした価格形成は認められないため収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の東西を通過する県道沿いにあり、店舗等の集積が充実し、他市方面からの自動車通行量も多く、用途的にも安定した傾向をもつ。

地域要因の将来予測

中規模な小売、飲食店舗が多く、県道沿いに形成された路線商業地域である。周辺住民の往来や自動車通行客の吸引力は充実した地域で、今後も商業利用を中心に安定的に現状を維持し推移すると予測される。

価格決定の理由

安城市内では、特に自己の店舗利用の取得が中心であり、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として試算された。収益価格は賃貸市場が未熟な点や賃料水準が投資対象として見合わないことから低位となった。よって、比準価格の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即し説得力を有する。以上により市場の特性にも留意し、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内での立地利便等も良好。住宅地としての人気は手堅く、物件の動きも少なく、取引価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に共同住宅等が混在する地域で、空地も見られるが、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の位置する横山町は、実勢として居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した価格から比較検討されたものでその説得性は高いと思料する。収益価格は、賃貸市場の未熟である点や投資対象として見合わず、結果として低位に試算され、相対的信頼性は低いと判断した。以上により比準価格を標準として収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

連続性良好な準幹線街路沿いの物流施設中心の工業地域であり、商業的色彩も認められる。概ね熟成しており、特別の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

物流施設のほか営業所等も散見される商工混在地域として概ね熟成しており、当面、地域的特性は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は物流施設のほか営業所、工場等も混在する工業地域に所在する。倉庫等の事業用収益物件も散見される状況にある。取引形態としては、収益用投資物件としての取引は少なく、依然として自用目的での取引が中心となっている。従って、本件では市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層戸建住宅、工場、作業所等も見られる混在性がある。交通利便はやや劣るが、市内の住宅地不足の影響から、微弱な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、工場、作業所、農地等が混在する住工混在地域であり、徐々に工場等の跡地の開発・分譲が行われており、緩やかではあるが住宅地化が進みつつある地域である。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は、住宅化が進展しつつ、居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映されたもので、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。