地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、取引事例の価格にばらつきの大きい地域である。比準価格は、築地地区及び周辺の取引事例から求めた価格であり信頼性は高い。収益価格も投資家が重視する価格であり、本件においても尊重すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるがオリンピックを控え、やや過熱気味の不動産市場の状況を勘案し、比準価格を若干重視して代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

都心不動産市場は売買・賃貸とも法人・個人の需要は底堅い。新富町駅周辺も賃料は下げ止まり反転傾向、空室率・利回りは低下。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区計画を活用し、マンションへの建替えが進んでいる。堅調な住宅需要を背景に地価の上昇は継続している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅を中心とする地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は旺盛であり、今後地区計画制度を利用した共同住宅への建替えが進むものと予測される。

価格決定の理由

対象地は共同住宅を中心とした住宅地域で、対象地の場合、規模の面から投資用マンションが最有効使用と考えられるため、収益性を反映した収益価格は規範性が高い。一方で取引事例はマンション素地としての取引をも含み、マンション業者の仕入価格を反映していると考えられるため、比準価格は説得力を有する。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況は依然として堅調で、整備中の環状2号線に近接していることもあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環状2号線が整備中で、築地市場の移転が予定されているが、それまでは概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。Aクラスビルを中心とするオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資物件としての取引事例も多く採用していることから、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

築地市場の移転計画の影響に留意する必要があるが、現時点では地域要因に大きな変動はない。周辺ではホテル開発も見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、大手不動産会社、事業法人、投資家等が中心であり、主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。採用した取引事例は投資物件が多いことから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性に優れた商業地域であり、不動産市況の活性化傾向等を反映して、地価も上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例について補修正を行って求め、駅前商業地区に近接した中高層店舗兼事務所立地地域での市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性が反映された価格で、共に規範性が高いと判断される。本件においては、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

昭和通りと中央区役所、築地警察署との間に位置する準高度商業地域である。人通りも多く、用途の多様性も見られる地域である。

地域要因の将来予測

昭和通り南東側背後の銀座地区で、中央区役所、築地警察署西側に位置する高層店舗事務所ビル等の建ち並ぶ、比較的環境の良い商業地域である。当面、現状のまま推移すると予測されるが、地価は強含み傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼事務所、マンション等の建ち並ぶ地域である。近隣地域における市場参加者は、市場の特性から、投資採算性、収益性をより重視して取引を行うものと考えられるが、最近の地価上昇局面においては、キャピタルゲインも考慮して取引するものとみられる。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急プラザと銀座シックスの導線上に位置し商況の向上が期待される。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

銀座4丁目交差点にも近い、稀少性の高い一等地に属する。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性をも考慮して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

銀座の中央通り沿いの一等地に存しており、稀少性が認められる。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性にも着目して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の信頼性は相対的に劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド景気及び稀少性故に近傍においては特に高値取引等が認められ、地価は引き続き上昇傾向でミニ銀座バブルの様相を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

インバウンド景気等によりカジュアルブランド店など高額消費が回復し、裏通りにもその影響が及ぼしつつある。ステイタスをもつ地域であるため総額的に稀少性のある物件は自己資金が豊富な投資家に買い進まれている。基準容積率超の部分も店舗に想定することが可能になりつつ有り、一部地区計画の活用も想定した。市場動向を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益価格を関連づけ、代表標準地との動向・均衡も考慮して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

オリンピック開催による景気期待、インバウンド効果等により、店舗賃料は上昇傾向にある。再開発も進行中であり、今後も一層の発展が予想される。

地域要因の将来予測

海外ラグジュアリーブランドを中心に出店需要は旺盛である。また、銀座地区周辺で大規模な再開発事業や建替事業が進展していることから、今後も一層の発展が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した取引事例に基づいて求めた価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に最有効使用の高層店舗の建設及び賃貸を想定して求めた価格であり、理論的な価格である。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

外堀通り沿いでは大型の再開発事業が進捗中である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する銀座地区では、ネームバリューやステイタス性を意識した価格形成がなされることが少なくない。収益性を基本とした価格設定が基本ではあるが、需要者は収益性のみならず時系列的な価格形成経緯を踏まえた実勢価格も重要な指標としている。本件では、以上のような地域的特性を考慮して比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。