地域要因

 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。農地、空地が多く見られるも住宅地域としての発展は遅れ気味である。

地域要因の将来予測

 茨城県境に近く駅接近性が劣る住宅地域である。地価水準は、下落傾向が継続中である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

価格決定の理由

 居住の利便性が劣り賃貸需要が希薄で収益物件としての市場が殆ど見受けられないことより収益還元法の非適用を余儀なくされた。土地取引は自用の居住用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることから、本件の鑑定評価額決定においては市場実態を反映した比準価格を中心に、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記のとおり決定した。

地域要因

公共施設接近性等、生活利便性の比較的良好な住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅のまとまる住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は公共施設や商業施設等との接近性に比較的恵まれている戸建住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

駅接近性、生活利便性等の比較的良好な古河駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は横這い。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域として概ね現状維持と予測する。古河駅徒歩圏内の需要は回復しており、当該地域の地価も概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅や商業施設等との接近性が良好な既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格の適用は断念した。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

日野自動車古河工場全面稼働に伴い関連事業所、工場進出により市内雇用増加と住宅需要増加。畑等の共同住宅、一般住宅地開発期待で地価下落緩和。

地域要因の将来予測

畑（宅地見込地）等の宅地化により一般住宅、共同住宅等の建築が進み、近隣工場、商業施設の他、H29年1月6日全面稼働の日野自動車古河工場の従業員（最終的に二千人規模異動予定）対象の住宅需要期待。

価格決定の理由

国道125号、354号等の幹線道等をアクセス道とし古河駅より離れた徒歩圏外の一般住宅地域の取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、店舗、日野自動車古河工場、関連工場等従業員対象の賃貸住宅を想定して求めたが賃料水準は低く低位となった収益価格を参考とし、一般住宅地の集積途上の地域内にあり地域的特性の類似する代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定。

地域要因

古河駅の北西側徒歩圏の既存の住宅地域であり、利便性は良好であるものの街区はやや雑然としており、分譲地や区画整理地に対して競争力は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は旧来からの住宅地域にあり、旧古河市内の住宅地域から価格判定の指標と成りうる多数の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも散見されるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅ないしは戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設接近性等、生活利便性の比較的良好な住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅の中に空地も残る住宅地域であるが、徐々に宅地化が進行しており、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業施設等との接近性に比較的恵まれている戸建住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

古河駅徒歩圏内、商業施設接近性等、生活利便性の良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅のまとまる住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅や商業施設等との接近性に比較的恵まれている戸建住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

築年数が経過した建物が多いが、利便性が良好な地域で、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。需要は安定的で、地価は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅団地で、自己使用目的での取引が支配的となっている。戸建の賃貸市場が形成されていない住宅地域であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、代替競争関係にある古河市内の取引事例のうち、より規範性が高い取引事例を重視して適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

国道4号及び県道古河総和線背後の住宅地で周辺に空地も見られるが、取引が増えつつあり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

国道背後の利便性が良好な住宅地域に存し、アパート等も見られるが自用目的での取引が中心である。比準価格は代替競争関係を有する古河市内の取引事例から適切に各要因比較等を行い試算がなされており、説得力を有する。収益価格は、居住の快適性が重視される地域であるため低位に試算された。以上、信頼性が劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。