茨城県古河市下山町９９３番３(古河駅・新古河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,300円

2017年01月01日に行った茨城県古河市下山町９９３番３(茨城県古河市下山町２−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,300円/㎡としました。

茨城県古河市下山町９９３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県古河市下山町９９３番３
住居表示下山町２−３２
価格46,300円/㎡
交通施設、距離古河、1,500m
地積162㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤清人氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤清人
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道4号及び県道古河総和線背後の住宅地で周辺に空地も見られるが、取引が増えつつあり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は古河市及び隣接市町を含む住宅地で、需要者は古河市内に居住する一次取得者が中心である。環境条件が良好な地域の需要は堅調に推移しており、高値取引も散見されるようになり、地価は上昇までには至っていないが概ね横ばいで推移している。市場での需要の中心となる価格帯としては、土地は約150∼250㎡程度で、総額が700∼1，100万円前後、新築戸建物件は2，000∼2，500万円前後となっている。
一般的要因古河市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引件数は増加。駅徒歩圏や住環境が良好なエリアの需要は堅調。郊外部では若干弱含み傾向にある。

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格46,300円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。南側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因国道4号背後の住宅地で、古河駅徒歩圏内の住宅地の需要は回復しており、地価は横這い。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも閑静な住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。古河駅徒歩圏内の需要は回復しており、当該地域の地価も概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東北本線沿線で、古河市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は主に古河市に居住する30代、40代の一次取得者が中心で、県外出身者も見られる。近隣地域は、国道4号背後の古河駅徒歩圏内の住宅地で、漸次小規模開発による建売分譲が行われており、比較的安定した需要の見込める地域である。中心価格帯は、土地は165㎡程度で750万円程度、新築の戸建住宅は2000万円前半が取引の中心となっている。
一般的要因古河市の総人口は微減、高齢化率は増加。駅徒歩圏内は割安感から地価の上昇や横這いが見られる。日野自動車本格稼働に伴う期待感あり。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1910363
北緯 139度7207588

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古河駅(地価相場 46,100円/㎡)新古河駅(地価相場 44,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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