茨城県古河市東牛谷字新田前４５６番４(古河駅・新古河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,400円

2017年01月01日に行った茨城県古河市東牛谷字新田前４５６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,400円/㎡としました。

茨城県古河市東牛谷字新田前４５６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県古河市東牛谷字新田前４５６番４
住居表示 
価格30,400円/㎡
交通施設、距離古河、4,200m
地積151㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本光雄
価格30,400円/㎡
個別的要因住宅地集積途上の一般住宅地内の標準的画地。個別的要因の変動はない。
地域要因日野自動車古河工場全面稼働に伴い関連事業所、工場進出により市内雇用増加と住宅需要増加。畑等の共同住宅、一般住宅地開発期待で地価下落緩和。
地域要因の将来予測畑（宅地見込地）等の宅地化により一般住宅、共同住宅等の建築が進み、近隣工場、商業施設の他、H29年1月6日全面稼働の日野自動車古河工場の従業員（最終的に二千人規模異動予定）対象の住宅需要期待。
市場の特性同一需給圏は古河駅よりやや離れた古河市内の一般住宅地域。対象標準地周辺は畑等を転用し開発途上の住宅地域にあるが近接する国道125号は古河駅へ連絡する他新しく進出したスーパーを中心に路線商業地域となっており生活の利便性は良好。開発途上のため地価水準は3万円／㎡程度で土地総額500万円前後、新築建売住宅で2000万円程度で30∼40歳代の一次取得の日野自動車関連工場等の従業員需要主体と判断される。
一般的要因H28年度経済動向は緩やかな回復基調。古河市内人口やや減少の一方、日野自動車古河工場全面稼働に伴い従業員住宅需要期待等で地価下落緩和。

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格30,400円/㎡
個別的要因やや小規模な中間画地で、南東向きのため若干の優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。
地域要因旧総和町の国道125号背後、工業団地に近い住宅地域で、日野自動車関連の宅地需要の期待もあり、地価は微減から横ばいへ移行しつつある。
地域要因の将来予測農家集落に近接した住宅地域であるが、国道125号沿いの路線商業地域にも近く利便性に優り、将来的には現在の農地や空地に徐々に一般住宅やアパートの建築が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR古河駅を最寄駅とする地域で、概ね旧総和町・旧三和町を中心とする古河市内の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する30∼40代の一次取得者で、地縁的関係者や近隣周辺の社宅、アパート等の入居者が多く、同一需給圏外からの直接の転入は少ないが、今後は日野自動車従業員の需要も期待される。小規模分譲地が多く、需要の中心となる価格帯は、土地は150㎡程度で500万円前後、新築戸建物件で2000万円程度。
一般的要因過去5年間の人口減少率は1．4％で県平均の1．7％を下回る。取引価格は古河駅徒歩圏では微増のエリアもあり、全体でも横ばいの地域が増加。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1846451
北緯 139度7025248

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県古河市大字古河字東鷹匠町６５８３番１ほか１筆茨城県古河市大字長谷字腰巻２５６番１ほか１筆茨城県古河市大字東山田字北原１８２４番３茨城県古河市大字中田字藤塚２３２１番外茨城県古河市東本町３丁目７５４番１外茨城県古河市静町３６５５番１５茨城県古河市東３丁目２５３番２外茨城県古河市大字東牛谷字新田前４５６番４茨城県古河市東山田字北原１８２４番３

参考：近隣駅の地価相場

古河駅(地価相場 46,100円/㎡)新古河駅(地価相場 44,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード