埼玉県加須市向古河字下悪戸２３８６番６外(新古河駅・古河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,800円

2017年01月01日に行った埼玉県加須市向古河字下悪戸２３８６番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。

埼玉県加須市向古河字下悪戸２３８６番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市向古河字下悪戸２３８６番６外
住居表示 
価格18,800円/㎡
交通施設、距離新古河、1,700m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格18,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。北東側道路であり、基準方位と比較して日照、通風等居住の快適性がやや優れる。
地域要因 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。農地、空地が多く見られるも住宅地域としての発展は遅れ気味である。
地域要因の将来予測 茨城県境に近く駅接近性が劣る住宅地域である。地価水準は、下落傾向が継続中である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
市場の特性 同一需給圏は東武日光線沿線の加須市及び隣接市町を中心とした中規模住宅地域一体と判定した。需要者の中心は、旧北川辺町内の居住者であるも加須市内全域の居住者（一次取得者層）をも含まれる。居住環境としての利便性が低く地価水準も下落傾向が継続中である。土地は、200㎡程度で300万円∼400万円程度である。新築戸建住宅の供給は少なく、中古住宅の取引が殆どであるので、新築住宅の相場把握は困難となっている。
一般的要因 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。

武田昌之氏による調査レポート

不動産鑑定士武田昌之
価格18,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見受けられない。
地域要因非線引都市計画区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は無い。需要は限定的で、取引件数も少ない状態が続いている。
地域要因の将来予測空地等が散見される住宅地域であるが、周辺の宅地開発は少なく、当面は現状の環境を維持するものと予測される。周辺の住宅需要は限定的であり、地価水準は弱含みが続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧北川辺町内の住宅地域である。需要者の中心は、同一受給圏内に居住又は勤務する一次取得者層が多く、圏外からの転入者は少ない。住宅地としての利便性が低く、魅力に乏しいため、需要は限定的であり、相対的な市場競争力は弱まっている。新築戸建住宅の供給は少なく、中古住宅の取引が多い。取引の中心となる価格帯は、土地で200∼300㎡程度、総額400万円∼600万円程度である。
一般的要因経済全般は、弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内では人口減少・少子高齢化が進行中で、不動産需要への影響が懸念。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1846948
北緯 139度6845711

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新古河駅(地価相場 44,100円/㎡)古河駅(地価相場 46,100円/㎡)柳生駅(地価相場 17,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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