埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３(柳生駅・板倉東洋大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,700円

2017年01月01日に行った埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,700円/㎡としました。

埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
住居表示 
価格15,700円/㎡
交通施設、距離柳生、1,700m
地積290㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほか店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格15,700円/㎡
個別的要因東道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れている。個別的要因に変動はない。
地域要因中古住宅（古家付土地）や土地で非常に安い取引価格の成約事例がみられる。売り物件の希望価格も引き続き安い。
市場の特性同一需給圏は旧北川辺町及び隣接する市内の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のある30代の一次取得者。加須市内でも旧北川辺町は土地坪単価の格安な取引が多くみられる。川で囲まれていて、外からの転入者はほとんどなく、少子高齢化・人口減を背景に売り圧力が強い。陽光台地区の住宅地は周辺住宅地に比較して価格水準がやや高いが、団地住民の高齢化は進んでいる。中心となる価格帯・前提となる規模は600万円以下60∼100坪程度。
一般的要因旧北川辺町は川に囲まれていて、鉄道や橋を通過することでしか人は流入できない。群馬県側で354号バイパスの整備が進んでいるが完成はまだ先。

武田昌之氏による調査レポート

不動産鑑定士武田昌之
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見受けられない。
地域要因井線引都市計画区域内の住宅地域であり、大きな変動は見られない。需要は限定的であり、不動産取引も低調が続いている。
地域要因の将来予測空地等も散見される地域であるが、人口減少傾向が顕著であり、新規の宅地開発も少ない。当面、現状の環境を維持するものと予測される。周辺の住宅需要は限定的であり、地価水準は弱含みが続くものと予測される。
市場の特性同一受給圏は加須市北川辺地区内の住宅地域である。需要者の中心は、同一受給圏内に居住する一次取得者層が多く、同一受給圏外からの転入者は限定される。住宅地としての魅力に乏しく、圏外への流出圧力が強い。需要は限定的であり、相対的な市場競争力は弱まっている。取引の中心となる価格帯は、200∼300㎡程度の更地で総額400万円∼600万円程度である。
一般的要因経済全般は、弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内では人口減少・少子高齢化が進行中で、不動産需要への影響が懸念。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1943458
北緯 139度649455

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北埼玉郡北川辺町大字麦倉字本村１８３番３埼玉県北埼玉郡北川辺町大字柳生字中通２１５１番３埼玉県北埼玉郡北川辺町大字柳生字下宿２７９９番１埼玉県加須市柳生字中通２１５１番３

参考：近隣駅の地価相場

柳生駅(地価相場 17,250円/㎡)板倉東洋大前駅(地価相場 19,000円/㎡)新古河駅(地価相場 44,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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