地域要因

 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はないものの、駅接近性に優れており、周辺住環境の整備向上が進行中である。

地域要因の将来予測

 駅接近性が優る住宅地域である。駅前広場、周辺は街路整備等が行われ住環境整備が進行中で利便性が向上しつつあるも地価水準は弱含みであり、暫くは現状どおりの推移と予測する。

価格決定の理由

 駅接近性に優れ小規模アパート等も混在しており収益価格の試算を行った結果低位で試算された。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件においては規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格をも考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記のとおり決定した。

地域要因

旧街道沿いの古くからの商業地で、商況は停滞しており、地価は依然下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

背後地を商圏とする自用店舗が中心で賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。商業地の取引事例は必ずしも多くないが、採用した取引事例はもとより、採用外の取引事例も含めて広域的に価格検討して試算した比準価格には相対的な信頼性が認められる。比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

各種施設への利便性に恵まれた住宅地であるが、小学校へはやや遠く、調区内に供給される宅地との競合から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として安定しており、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

周辺で見られるアパートは既存地主が有効利用・節税目的で経営するものが大半で賃貸事業目的の土地の投資需要はなく収益価格には相対的に限界がある。自用目的の取引が支配的であり比準価格を中心として価格を決定すべきところ、少子高齢化・人口減少による供給増加を直接的に反映した相続等を契機とする低位な価格帯での取引が一定のウエイトを占めている市場全体の状況を考慮し、昨年との市場動向の変動を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の比較的良好な既成の住宅地であるが調整区域の物件との競合から需給は依然として弱含み。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として安定しており、格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

周辺で見られるアパートは既存地主が有効利用・節税目的で経営するものが大半で賃貸事業目的の土地の投資需要はなく収益価格には相対的に限界がある。自用目的の取引が支配的であり比準価格を中心として価格を決定すべきところ、少子高齢化・人口減少による供給増加を直接的に反映した相続等を契機とする低位な価格帯での取引が一定のウエイトを占めている市場全体の状況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅から徒歩圏内の相対的に利便性の高い住宅地。区画整然とした地域で、住宅地としての熟成度は高まりつつある。需要も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

栗橋駅西大利根地区の土地区画整理事業地内に位置し、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動は無く、その地域的特性は今後も維持されるものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い中に共同住宅等が散見される地域であるが、アパート等の供給は従来の地主による節税目的等のものが多い。土地価格に見合う賃料の収受が困難であることから、収益価格は低位に試算された。市場での取引は自用目的が中心の住宅地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅から徒歩圏内の相対的に利便性の高い住宅地。区画整然とした地域で、住宅地としての熟成度は高まりつつあり、需要も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

栗橋駅西大利根地区の土地区画整理事業地内に位置し、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動は無く、その地域的特性は今後も維持されるものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い中に共同住宅等が散見される地域であるが、アパート等の供給は従来の地主による節税目的等が大半である。土地価格に見合う賃料の収受が困難であるため、収益価格は低位に試算された。また、市場での取引は自用目的が中心の住宅地域である。よって、市場の実態を反映し、規範性・説得性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が進捗中。

地域要因の将来予測

大型商業施設も好調な店とそうでもない店がある。ネット通販の利用が普及してきて、ネット通販と競合する種類の物販店は商況が悪化している。地価下落傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

在来の商業地は概ね安定的で、レンタルも多く売買取引は少ないが、広域的に収集することで、複数の信頼性の高い取引事例を採用することができた。大規模商業施設やネット通販利用の一般化により、特にネット通販と競合する物販店は、立地条件が良くても工夫が必要になっている。商況が良くないためか、空き店舗物件がよくみられる。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徐々にではあるが、周囲では近年公共下水道等の供給処理施設の整備が進捗しつつある。

地域要因の将来予測

加須駅勢圏に存する住宅地域で、目立った土地取引の動きも認められないが、空地から住宅に転用されるケースも散見されることから、緩やかに住宅地として熟成していくものと思料した。

価格決定の理由

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って本件では、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価全般は下落幅が縮小する傾向にあるが、住宅地においては利便性や居住環境の優劣による選別が強まっているため、依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、相続税対策等を目的に建築された単身者用や一般家族向けの賃貸住宅が大半で、投資採算性に合致した賃貸物件は殆どなく、収益価格が低位に試算された。また、対象標準地が存する住宅地域は、居住の快適性及び利便性を重視して、自用目的で取引される取引価格の水準が指標となっている。よって、収益価格を考量のうえ、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域内の既存住宅地であるが、居住環境がやや劣る。相対的に低廉な調整区域内物件の価格水準の影響を受け、地域内の地価は調整過程にある。

地域要因の将来予測

事業所も見られる低層住宅地域として安定しており、地域要因に特段の変動もないことから、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用の一般住宅を目的とする取引が中心の地域であり、周辺で散見されるアパートは既存地主による農地転用や節税目的等が大半である。取引事例比較法において採用した事例は代替競争関係が高い事例が中心であり、比準価格の信頼性は高いと判断した。したがって、市場の実態を反映し、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性・居住環境は普通程度であるが、周辺の市街化調整区域内で供給が増加している広くて割安な物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として安定しており格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

周辺で見られるアパートは既存地主が有効利用・節税目的で経営するものが大半で賃貸事業目的の土地の投資需要はなく収益価格には相対的に限界がある。自用目的の取引が支配的であり比準価格を中心として価格を決定すべきところ、少子高齢化・人口減少による供給増加を直接的に反映した相続等を契機とする低位な価格帯での取引が一定のウエイトを占めている市場全体の状況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の大型ショッピングセンターへ消費者が流れ、市街地の商業地は衰退傾向にある。新規の店舗出店は見られず、商業地の住宅地化が進んでいる。

地域要因の将来予測

工業団地に隣接する幹線道路沿いの低層店舗地域として、当面は現状のまま推移するものと予測する。現時点で予見し得る地域要因の変動は特段なく、商業地の不動産取引は低迷状態が続くものと予測する。

価格決定の理由

地域の商業用不動産には、既存地主による資産運用目的のものも多く、純粋な投資用不動産としての実態を詳細に把握するのは困難な状況にある。一方、比準価格については規範性を有する取引事例を広範囲より収集することで試算価格を求めることができた。以上より、商業地ではあるものの当該地域の特徴を鑑みて、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場動向や価格水準の推移、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北小浜地区のうち市街化区域内は比較的取引が少ない。市街化調整区域内のほうが取引が多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧加須市内では市街化調整区域内の物件の取引が半数以上を占めるが、市街化区域内で信頼性の高いエンドユーザーによる住宅取得事例を中心に収集、採用することができた。築年の古いアパートは、リフォームしても賃料をあまり上げられない傾向にある。一方、アパートの新規建築は続いている。専用住宅目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

同一受給圏内の調整区域は都市計画法34条11号地域で、戸建住宅の開発が多く見受けられる。市街化区域内物件と比較し、需要は安定的に推移。

地域要因の将来予測

加須駅から約2．6kmの距離に位置し、農家住宅や一般住宅が混在する地域である。調整区域ながら、周辺は、戸建住宅の開発及び取引が多く行われており、今後、一般住宅が徐々に増加していくものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。取引事例比較法において採用した事例は同一受給圏内の類似地域において代替競争関係が高い事例であり、試算した比準価格の信頼性は高いと判断した。したがって、規範性の高い比準価格を重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び他の周辺標準地の価格水準等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はない。調整区域内の宅地との競合による下げ圧力はあるものの、JR駅勢圏となり地価は比較的落ち着いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅が多い地域の実状や標準地の個別的要因等を考えると投資採算性等の観点から共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の類似地域において代替競争関係にある事例であり、試算した比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準とし、市場動向や価格水準の推移、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。