地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅の中にアパート等が見られる地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒歩圏にあり、地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から約11分程度で国道4号線の内側あり、住宅地として人気の高いエリアだが、売り物件が少ない。地価下落率は、昨年よりもやや拡大している。

地域要因の将来予測

既成の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価の下落率は昨年よりもやや拡大している。地価は、弱含みの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

駅から徒歩で約11分程度の既成の一般住宅地域で、周辺には、一般住宅のほかアパート、駐車場、空地等も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、実証的で市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道4号線沿いの沿道型施設を中心とした路線商業地域であるが、商況はあまり冴えない地域である。地価下落率は、昨年と同程度である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自動車サービス沿道型施設が建ち並ぶほか飲食店舗施設、駐車場等も見られる路線商業地域である。賃貸物件は、テナント需要の減退による賃料水準低下のために収益性が逓減している。従って、収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道4号線の北側の内田団地の背後に位置する小規模住宅地域で、やや駅から離れているのが難である。地価下落率は、昨年と同程度である。

地域要因の将来予測

既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価の下落率は昨年と同程度である。地価は、弱含みの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

駅からやや離れた徒歩で約15分程度の住宅地域で、小規模戸建住宅を中心とした住宅地域だが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に指定されているとともに、利便性及び住環境が劣るため、土地需要の本格的な回復は遅れている。

地域要因の将来予測

駅・市中心市街地との関係位置や法規制からみて、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

一般住宅や農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、取引の中心はエンドユーザーによる自己使用目的である。また、賃貸市場が未成熟で、収益価格が把握できなかったため、本件では比準価格を重視しつつ、（8）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする住宅地域。電車の本数がやや少ない姫宮駅が最寄駅であり、東武動物公園駅周辺の住宅地と比較して、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。東武動物公園駅よりも電車の本数が少ない姫宮駅が最寄駅であり、需要はやや弱含みである。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路が整然とする中規模戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、他の地域と比較し居住環境が良好のため相応の引き合いのある地域。

地域要因の将来予測

街路が整然とする中規模戸建住宅中心の地域で成熟しており、現状のまま推移するものと考える。なお、景気回復とともに個人消費は概ね堅調にあり、当分は地価は横這いで推移するものと思料される。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに共同住宅等も散見するが、典型的需要者は居住の快適性等を指向する個人である。賃貸需要はあるが賃貸市場は成熟しておらず、収益不動産の取引が成立し難いため収益価格が価格形成に与える程度は低い。また、後述より原価法による積算価格を求めることができなかった。以上より、市場の特性、各試算価格の特徴及び代表標準地等からの検討も踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

地域環境により標準地周辺でのアパート等の収益物件は皆無で、戸建住宅が定期借家で賃貸されるケースが考えられる程度。よって後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。又、積算価格についても後述の通り原価法が適用できなかった。以上より、比準価格を採用し代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

白岡市郊外部にあって、県南部からの外延的な需要の高まりはみられるものの地価は小幅な下落で推移している。

地域要因の将来予測

白岡駅の東方郊外部に位置する農家住宅と一般住宅を中心とする地域で、これといった活性化要因も見受けられず、当面の間、現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

農家住宅と一般住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、収益物件は認められないことから収益還元法の適用を見送った。従って本件では、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。