地域要因

顧客の流出及び駐車場難による寄りつきの悪さから、店舗の閉鎖が散見される等需要は弱く、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い商業地域であるため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、分科会における広域的な検討を踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鶴崎駅周辺の商業地域の衰退に伴って住宅需要も減退しており、特別な変化が無いため市場における選好性は未だ低い。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかに医療関係施設や事業所等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが、圏域内の不動産市場においては自用目的の取引が中心のため、周辺の取引価格を指標として価格形成されており、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低い。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗集積度・繁華性ともに低く、北方の臨海工業地域への新規進出も殆どないため事業用不動産への需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、地域特性や市場実態を踏まえた適切な比準作業により比準価格を試算した。収益価格は、収集した資料が限定される上に個別性が強く、適切な標準化作業を行っているが想定要素も多いため、相対的に精度が低いと判断した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮崎地区や稙田地区の大規模複合商業施設との競合のなか、新規店舗が立地するなど需要は堅調で、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

中心市街地から宮崎地区及び大分市南部地区へ向かう幹線道路沿いの熟成した商業地域であり一部店舗の入れ替わりはあるが現状を維持すると予測する。地価は安定した需要を背景に横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある幹線道路沿いの店舗用地等の事例を収集し得た。一方新規の店舗用賃貸物件はなく、既存のテナントビルが一部見られる程度である。従って、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に残在する未利用地や農地に建物の建築が見られるほか、大分東警察署が平成29年度末に移転することから、跡地利用が注目される。

地域要因の将来予測

平成16年に換地処分が行われた区画整理済の住宅地域で、工業地帯に近接することからやや人気の劣る地域であるが、値頃感が出てきていることから、今後は微減から横這いで推移すると予想される。

価格決定の理由

 適切な積算事例がないため原価法の適用を断念した。近隣地域では賃貸アパートも散見されるが、資産活用や節税対策を目的としたもので、自用目的の取引が中心であることから、収益性が地価形成に与える影響は少ない。したがって、実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめるとともに、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、適切な比準作業により比準価格を試算した。アパート等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。積算価格は間接法によるため、規範性が低いと判断した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視して積算価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、急傾斜の高台に位置するなど、生活利便性に劣り、需要は減退傾向にあることから、地価も微減傾向にある。

地域要因の将来予測

開発後約40年が経過した熟成度の高い住宅地域であり、開発当時の建築物は老朽化しつつある。急傾斜の高台に位置することから生活利便性に劣り、需要は減退傾向にある。地価も、微減傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

自用の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。原価法を適用したが、造成事例が乏しく、素地の条件や造成条件等が異なることから規範性に欠ける。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年公示価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した同一需給圏内の近時の事例を採用して得た比準価格を標準とし、積算価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活関連施設への接近性は比較的良好だが、周辺の比較的安価な宅地分譲との競合により選好性が低下しており、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

バイパス背後の在来住宅地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。周辺の比較的安価な宅地分譲との競合により選好性が低下しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、適切な比準作業により比準価格を試算した。また、標準地周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地帯に近く、また周辺に商業施設が少なく利便性が悪いため、市場における選好性は未だ低い。

地域要因の将来予測

大野川の河口付近に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅が殆ど無いため賃貸市場が成立しておらず、また戸建住宅が建ち並ぶ地域であるため自用目的の取引が中心である。住宅地においては居住性等を重視するとともに、取引価格を指標として価格形成されているため、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域では強含みの取引が増えつつあるなど、住宅環境の良好さが見直され、需要は持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

 やや郊外に位置する区画整然とした住宅地域で、大分市中部地区では概ね良好な住宅環境を維持しており、土地取引も持ち直しつつあることから、地価は横這いから微増傾向へ転じると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、自用目的が取引の中心であり、類似地域において複数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益面では土地価格を十分に反映させる家賃水準が形成されていないため、低位に試算された。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当面は新規立地や拡張等の計画は殆どなく、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模工場が立地する工業地域であり、現状で推移すると予測する。新興国の動向は懸念されるが、大企業を中心として景気は回復傾向にあり、短期的には地価の下落傾向は弱まると予測する。

価格決定の理由

工場の賃貸物件は皆無で自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格を指標として価格形成されることが一般的と認められる。したがって大分市内の工業地域における類似の取引事例より比準を行っており、市場性を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境、利便性とも良好であり需要は堅調に推移しているが、供給圧力が強く地価は未だ微減傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。利便性が良好であり取引も多い地域であるが、周辺住宅地の供給圧力に押され地価は微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

信頼性が高く価格牽連性を有する取引事例を基に比準価格を試算したほか、積算価格を試算した。ただし主たる需要者は周辺の取引相場に着目して価格を決定することが一般的であり、費用性に着目した積算価格の相対的規範性は劣る。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、積算価格は参考に留め、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。また戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、郊外型の大型店舗の販売競争は激しく地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

商業集積が高い熟成した路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。新規出店、店舗の入替え等も見られ需要は高い地域であるが、商業を取り巻く経営環境は厳しく、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する信頼性の高い取引事例を基に適正に試算した。収益価格も信頼性の高い収益資料により適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また自用目的の取引が殆どであり、地価は取引相場を基に需給バランスの中で決定されている。従って代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。