地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、市場の実態を反映し、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、マンション用地に対する需要は堅調。生活利便性に優れ、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

現在、中層共同住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。福岡市に隣接し、最寄駅の徒歩圏にあり、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と分譲価格の関係が不安定であることから、開発法による価格はやや低くく試算された。市場性を反映する比準価格を重視して、投資採算性を反映する開発法による価格を参考とし、前年価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離、画地規模が小さいことによる総額面での優位性から需要は強く、活発な取引が認められる。

地域要因の将来予測

地域の熟成度は高く、当面現状程度で推移するものと予測する。低金利等を背景に、当該地域周辺の住宅需要や取引市場は堅調に推移しており、地価はしばらくの間、上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例を比較検討して求めた実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は賃貸経営に基づく収益性を反映した価格であるが、当該地域は戸建住宅の取引が優勢で、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域であることから、相対的な説得力は劣ると判断した。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の変動状況も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性、住環境ともに恵まれ、市内でも住宅地としての人気が特に高い。ミニ開発による分譲価格が高位であり、地価上昇を牽引している。

地域要因の将来予測

利便性と居住環境が良好な中級住宅地域であり、熟成度は高い。建替えを契機としたミニ分譲が多く、売行きは良好、分譲価格は総じて高水準となる。このため、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地域であり、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあることから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い市街部の既成住宅地域であり、住宅地需要は旺盛である。これに伴い、地価も上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良い既成住宅地域であり、熟成度は高く、当面は現状程度で推移するものと予測する。駅まで徒歩圏内であり、住宅地需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も介在する住宅地域であるが、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあることから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はなく、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする中心部に比較的近い住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は需要の減退により当面は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域であり、一部賃貸共同住宅もみられるが自用の戸建住宅が中心であり、取引物件も自己使用目的のものが支配的である。従って、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境、交通アクセス、学校区等いずれも優る地域であることから、需要は強含みで推移し、地価水準は上昇基調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並び、周辺には学校等も多く存する品等の高い住宅地域である。最寄り駅まで徒歩圏内であることも相まって、住宅地需要は強含みで推移し、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は元本と賃料との相関関係が不完全であり低位に試算された。比準価格は現実の取引事例に適正な補修正を施しており、現下の市況を反映する実証的な価格といえる。本件においては、中心需要者が収益性よりも快適性を重視する個人であることに鑑み、比準価格は収益価格に比し、相対的に規範性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえ、単価と総額の関連を留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はないが、中古住宅の取引、ミニ開発等がみられ、市内の住宅地同様、地価の上昇幅は拡大傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も建替え等により同様の利用形態が継続するものと思料する。住宅地需要は底堅く、高値の取引もみられ地価の上昇幅は拡大傾向にある。

価格決定の理由

比準価格については要因格差率が小さく規範性の高い事例を多数収集し得たことから市場性等を反映する説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し自己利用目的が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。

地域要因

雑餉隈∼春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業が平成33年度開業予定である。マンション用地取得・建設等が進んで地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

デベロッパーによる用地取得やマンション建設も進んでいる等、地価水準は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。なお、近傍における西鉄新駅の設置案が承認されている（平成33年度開業予定）。

価格決定の理由

比準価格は、その決定過程も適切であり、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、人口は増加傾向にあり、住宅地に対する需要は堅調。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。市中心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は堅調であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内は土地の供給が限られ、ミニ開発で極端に高く取引されるケースも多い。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として現況程度の住環境を今後も維持していくと予測する。駅徒歩圏内で利便性が高い住宅地であることから、地価水準は上昇傾向を強めると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は利便性が高い旧来からの住宅地域に存し、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースはほとんどなく、需要は個人の住宅需要に支えられている。したがって、需要者が投資採算性には着目せずに、類似不動産との比較や相場観に着目して取引を行っている市場の実態を考慮し、相対的な規範性が劣る収益還元法は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。