地域要因

取引需要は減少傾向にあり、地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅等が存する住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、新規開発や中古物件の増加による供給増の影響により、需要は減少傾向にあり、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、市場性を反映した価格と認められる。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域的変動要因はないが、JR福塩線の北側への需要は低く、地価は一般的要因の影響等により依然弱含みである。

地域要因の将来予測

 JR福塩線の北側に位置する既存の住宅地域である。北方に丘陵部が迫り、面的発展性に欠け需給動向は依然として低い。特段の地域的変動要因は見受けられず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は戸手及びその周辺の平地に位置する更地事例などを比準した結果であり、現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は、賃貸市場が未成熟であること等から求めることができなかった。本件では、当該地域の取引が自用目的の取引が中心であること等から、比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の戸手地区を中心とする新市町の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺での新規開発宅地との競争関係により、取引需要は減少傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が存する住宅地域であり、特段の変動要因は認められないが、周辺での新規開発宅地との競争関係により、取引需要は減少傾向にあり、地価はやや弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、市場性を反映した価格と認められる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中古物件の増加による供給増の影響により、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、農地等が存する住宅地域であり、特段の変動要因は認められないが、中古物件増加の影響等により、地価はやや弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、規範性は高い。旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

進捗中の国道拡幅事業による、当該地域における影響は認められない。地価は一般的要因の影響等により弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 周辺に事業所等も混在する国道背後に位置する住宅地である。生活利便な地域であるが住環境がやや劣り需給動向はやや低調である。特段の地域的変動要因は見受けられず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は国道背後の平地における更地の事例等を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映している。収益価格は、当該地域が混在住宅地でアパート等も見られるが賃貸市場は未成熟で求めることができなかった。本件では、取引の中心が自用目的であること等から、市場性の観点から規範性を有する比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的なバランス、今後の新市町等における不動産需給の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地で特段の地域的変動要因は見受けられない。取引は極めて少なく、一般的要因の影響等により地価は依然弱含み。

地域要因の将来予測

 旧芦田町の市街化調整区域内に位置する住宅地域である。法的規制が強いため、周辺には多くの農地等が見受けられ需給動向は低い。特段の地域的変動要因は見受けられず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は状況類似地域内の取引事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、法規制が強い市街化調整区域に位置し賃貸市場が未成熟等から求めることができなかった。本件では、取引は少ないが主たる取引が自用目的であること等から市場性の観点から規範性を有する比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の市街化調整区域内の不動産需給の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により需要は減少傾向である。

地域要因の将来予測

店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域であり、継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により、地価はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺に所在する路線商業地の取引事例を中心に採用しており、規範性は高い。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、需要実態の中心が自用目的であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地周辺は、賃貸市場は定常的に需要がある。業種は、飲食店舗の需要が大半を占める。一方、売買市場は商業用途の取引は僅少である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

他の商業地に対する競争力を保持するため、地価に見合った賃料を設定できない。その結果、収益価格は、低位に査定された。一方、取引事例比較法は、5事例のうち尾道市東部の3事例を採用した。松永・今津地区の更地正常2取引事例を標準とできたことから、比準価格は信頼性が高いと判定した。以上の結果を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を特に丁寧に行い、鑑定評価額を決定した。

地域要因

平坦部に位置し、特段の変動要因は認められず、宅地需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地も見られる郊外の住宅地域であるが、周辺では継続的に宅地開発が行われており、地価は概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、御幸町内に所在し代替性を有する複数の取引事例を採用しており、不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が得られた。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自己利用目的の取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況、周辺地域の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動は見られず、企業の投資動向等は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

福山市北部の高台に開発された産業団地であり、特段の変化は認められず、企業の新規設備投資動向は概ね横這い傾向であること等から、今後は概ね現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺に所在する工業地の取引事例を中心に採用しており、規範性は高い。工場地であり、適切な賃貸市場の形成が認められないため、収益価格は求めることができなかった。本件においては、需要実態の中心が自用目的であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。