地域要因

中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後は幹線沿いに商業の中心が移行すると思われるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であるが、中和幹線沿いに商業施設が増加し、繁華性はやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は依然としてやや弱含みに推移している。

価格決定の理由

対象標準地は桜井駅前に近い中層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域に存しており、中和幹線の開通等により繁華性がやや衰退傾向にある地域である。商業事業者向けの賃貸市場の需要は弱含みで、周辺の同一需給圏内の類似地域のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。したがって、豊富な事例から求められた信頼性の高い比準価格を重視しながら収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺における大規模商業施設等の影響を受けて、商業地域としての相対的な地位は低下し、衰退傾向が続いており、地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。一般的要因の影響もあり、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準もこれにあわせやや弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件地域は桜井市内の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、収益価格は流動的で価格の規範性も低い。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点等から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、説得力の高いと判断される比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

古くからの低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の影響を与える要因は観測されていない。地価は緩やかな下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面現況のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

比準価格は多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、標準地の存する地域にアパ−ト等も混在するが自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり規範性ある賃貸事例の収集ができなかったこと、標準地の規模の観点から共同住宅の想定は非現実的であること等から、収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域では工場等が減少しており、最近に新設された大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、工場、一般住宅等が混在する地域であり、周辺の大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。地価はほぼ横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

対象標準地の周辺地域は商業の熟成度をやや高めており、賃貸共同住宅も増加しつつある地域である。しかし、商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視しながら収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、市の中心部から距離を有しており、かつては長谷寺参道の商店街として栄えたが、やや衰退の傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、長谷寺の参道沿いの既成商業地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面はやや衰退傾向で推移すると予測される。地価水準はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は既成商業地域に存しており、繁華性がやや衰退傾向にある地域である。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は現状では低く、周辺の同一需給圏内の類似地域のテナント動向を反映して収益価格はかなり低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へやや距離感があるものの各種官公庁施設が周辺に立地し、生活利便性が概ね良好であることから需給バランスは安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており自用での取引が主である。こうした地域性のため近隣地域及びその周辺ともに賃貸物件は殆ど無い。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースも見受けられるがこれは臨時的な措置であり賃料水準が形成されるには至らない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、比準価格を採用し、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、不動産取引は総じて低調であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅が多い天満神社背後の閑静な住宅地域であり、特に地域要因に変化はなく、現状のまま推移すると予測する。なお当該地域の地価は全般的にやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする専用住宅地域であり、貸家を想定することが困難で賃貸市場も全般的に未熟成であるため収益還元法は非適用とした。従って本件の場合、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。需給動向に関しては二極化の影響もあり、予断は許されない。

地域要因の将来予測

周辺のミニ開発等のほかは、今後もしばらくは大きな地域要因の変化は予想されず、需給動向はやや弱含みであるが、地域は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動を決定している。したがって、本件においては比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は観測されていないが需要は弱含みであり地価は緩やかな下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を主として共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特筆すべき変動は無く、当面は現況のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域であり、取引事例比較法を適用して信頼性ある比準価格を試算した。一方、周囲に共同住宅もあるが自己使用目的の取引が主流の地域性のため、賃貸市場は未成熟であり、規範性ある賃貸事例を入手できなかった。よって収益還元法の適用は見送っている。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、地価は横ばいもしくは、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的環境良好な住宅地域であり、現在のところ地域要因の大幅な変化はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。なお、当該地域の地価は全般的に弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする専用住宅地域であり、共同住宅、アパートは若干程度散見される程度である。賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を非適用とした。従って本件の場合比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記に通り決定した。

地域要因

工業地から住宅地に移行しつつあり、当該地域の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場、事務所等が混在する工業地域であるが、木材産業の低迷の影響により、今後は住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場や事業所等が混在する地域である。貸工場の事例はほとんど見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの駅前商業地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現状で推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は三輪駅の西部に形成された既存の近隣商業地域である。個人経営を主とする小規模店舗が連たんする古くからの商業地域は衰退の一途を辿っており、当面はこうした傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観的かつ実証的で説得力を有する価格である。収益価格は比準価格に比し相当低位に算出された。これは近隣地域が自己所有による個人経営の店舗等を主とする地域で賃貸市場が未成熟であること、こうした地域は取引にあたって代替競争関係にある不動産の取引相場が重視されること等によるものである。以上、本件では現下の市況を忠実に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地と検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想されず、地域も住宅地として熟成しているため、環境は現状維持で、価格はやや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域の中心は自己所有の低層戸建住宅を中心として、収益物件は散見される程度である。収益性を分析する資料は相対的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず収益価格は求めていない。したがって、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。