地域要因

駅前立地の希少性や周辺住宅地域との価格水準との関連、景気回復期待の影響等から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

中層の事務所等が見られる商業地域で、当面、現況を大きく変えず推移するものと予測する。まだ計画検討中ではあるが、JR芦屋駅南地区のまちづくりに期待がかかる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

全国的に著名な住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず富裕層を中心に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

芦屋ブランドを誇る高級住宅地域にあって、今後も利便性の高い住環境を維持するものと予測する。景気回復を背景に資産効果等を反映して、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

注文建築主体の邸宅街であり、地区計画の制定により経済合理性を有する賃貸住宅を建設することが困難であることから収益還元法の適用は断念した。取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる快適性重視の住宅地域にあって比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、本件においては比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から近く、住環境も良好な地域で市場での人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性及び良好な住環境から、比較的人気が高い。底堅い需要から、今後も地価上昇傾向は続くものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅の接近性も良好で、底堅い需要から、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。また、画地規模等の観点からも経済合理性のある収益用不動産の建設は困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、居住環境が類似した取引事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、本件では信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

芦屋市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、画地規模等を考慮し、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格については、事情補正を要しない芦屋市内の中高級住宅地域内の取引事例から試算されている等、得られた結果は規範性が高い。従って、当該地域における地価動向にも留意して、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

特急が停車する最寄り駅に近い閑静な住宅地であり、その人気の高さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地である。最寄り駅が特急停車駅であることから利便性は良好で、居住環境が良く、住宅地としての人気は高い。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が若干見受けられるものの、中規模戸建住宅を中心とした閑静な住宅地であり、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、対象不動産は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地に存するため、当該価格の規範性は劣る。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

芦屋市内の国道43号線以南の住宅地で特に地域要因の変動は認められない。住環境は比較的良好で、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い整然とした既成住宅地域で、特に地域要因の変動はなく、当面現状維持で推移するものと思われる。地価は引き続き緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模一般住宅が多い整然とした住宅地域であるが、地積が過小であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、同一需給圏の類似地域に存する規範性の高い取引事例より求めた、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

住宅取得ブームが終焉しつつあるが、富裕層による根強い人気がある地域であるため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中規模以上の戸建住宅でほぼ純化した既成市街地内に存し、賃貸共同住宅の立地を想定することは経済合理的ではないため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

芦屋市山手の傾斜地にある閑静な住宅地域で、従来から根強い人気があるが、需給は概ね均衡している。地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり地域要因に格別の変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域にあって、第1種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。したがって、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、駅徒歩圏の住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、概ね現状のまま推移するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、社宅、駐車場等が混在する住宅地域であるが、市場では自己居住用不動産の取引が中心となっている。そのため比準価格の規範性は相対的に高い。また賃貸マンションも散見されるが地主が遊休土地を利用したケースが多く、収益が地価を形成するまでには至っておらず、収益価格の規範性は劣る。したがって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境と利便性を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、賃貸マンション等の収益物件も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。