地域要因

JR南草津駅勢圏の人気の高さや発展期待から、マンション開発業者の素地取得意欲は依然として強く、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

JR南草津駅東口側の駅前商業地域であり、周辺では分譲マンションの増加や背後地人口の増加が見られており、店舗進出動向も堅調である。従って今後とも、本地域は発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、駅近くの商業地域における事例を中心に収集し、類似性の高い事例を選択して試算を行った。各種要因格差に係る判断も適切であり、実証的で規範性が高い価格が求められた。一方、開発法による価格は分譲マンション建築を想定した開発業者の投資採算性を反映した価格であり、本地域の特性を鑑みると検証価格として重視すべき価格である。よって本件においては両試算価格を等しく関連付け、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内には格別の変動要因はないが、周辺には生活利便施設が立地していることから、需給は比較的安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地の地価水準は宅地需要が堅調であることから、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

上記試算により比準価格を得た。戸建住宅を中心とする地域であり、近隣地域内に賃貸物件は認められないこと等から、収益還元法の適用は断念した。このような地域においては、市場参加者の選好性として、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であり、取引実態を反映した比準価格に規範性が認められる。したがって、比準価格を基礎に代表標準地を規準とした価格等との均衡のほか、地域周辺の分譲価格水準にも十分留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

JR南草津駅西口側では、南草津プリムタウン土地区画整理事業の組合が平成28年1月に設立し、今後の事業の進捗、地域の発展が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は街路条件が類似する等地域の類似性が認められる事例を収集、選択の上、適切に試算されており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は賃貸収入に基づく収益性が最も重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収が困難であるため収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算されたと判断する。よって本件においては実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量、かつ周辺の類似標準地との価格均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線商業地であるが商業集積度はやや低く、安定的な土地利用状況であり特段の地域要因の変動はない。地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い事例を採用し、市場性を反映しており実証的で信頼性のある価格である。一方、収益価格は、近隣地域は自己使用目的の店舗・事業所が中心であり、交通利便性にやや劣ること、地主の土地に対する投下資本意識の低さをも反映して低く求められている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR南草津駅周辺はマンション素地需要が強含みである一方で、昨今の建築費高騰等により、開発業者の素地取得はやや慎重な姿勢も見られている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方、開発法による価格はマンション素地需要の高い本地域の特性を鑑みると検証価格として重視されるべき価格ではあるが、各種想定要素が多いところから、本件においては比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量の上、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

南草津駅徒歩圏内の住宅地で、周辺での新規分譲販売が好調な影響もあり、中古市場における需要も堅調で、価格は底堅い。

地域要因の将来予測

南草津駅勢圏の住宅地で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思われる。当該地域周辺では、中古市場も概ね堅調で、地価は上昇を示しているが、上昇幅はやや縮小傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域であり、また、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算しない。本地域は、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心である点を踏まえて、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

古くからの住宅や併用住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。堅調な住宅需要から地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏内の店舗や併用住宅も混在する既成住宅地域である。古くからの住宅が多く、土地利用に大きな変動はなく、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR草津駅、南草津駅勢圏において生起した取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上、適切に試算され規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅や併用住宅を中心とした地域であり、需要者は収益性よりも居住快適性を重視して取引意思の決定を行う傾向が強く、収益価格の規範性は低いと判断される。よって市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅のほか共同住宅、未利用地も見られる地域であり、地域要因に特段の変動はない。底堅い住宅地需要を反映して地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほか賃貸アパートや未利用地も見られる住宅地域であるが、今後とも現在の土地利用、住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏における住宅地域内の事例のうち、場所的類似性を重視してJR南草津駅勢圏の事例を選択の上、適切に修補正等を行っており、規範性が高い価格を試算し得た。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。最寄駅徒歩圏外の地域であるが需要は底堅く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

国道背後の成熟した戸建住宅地域として今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からの接近性にやや劣る地域であるものの、閑静な住環境を有しており、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用にあたっては、同一需給圏のうちJR草津駅勢圏の事例を中心に類似性の高い事例を選択し、要因格差に係る判断も適切に行い得たため、比準価格は精度の高い価格が試算された。一方、画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であること等を勘案し、収益還元法は非適用とした。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いで、沿道サービス施設等の店舗需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道1号沿いの路線商業地域であるが土地利用は安定的に推移していくものと見込まれる。大規模な画地も多く、出店業種等は限定されるが、需要も認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線沿いに自動車関連の営業所や飲食店舗等が立地する地域である。収益価格は、建築費高騰等の影響及び地価や物件規模が賃料に反映されない等の理由からやや低位に試算された。比準価格は事例数の少ない商業地の取引の中から求めたものであるが、現在の市況を反映した価格として規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域で、住宅地域に移行しつつある。周辺住宅地との価格水準に値ごろ感があり若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で、地域要因に変動は無い。住宅地への移行も見られ、住宅地の価格に近づきつつあり、将来的には背後の住宅地との価格の関連性が強まるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域で生起した類似性の高い事例を豊富に収集、選択の上試算したものであり、市場の実態を反映し実証的で規範性が高い価格である。一方、収益価格は、自用の店舗や併用住宅が多く見られることから、元本価値に見合った賃料の徴収がなされておらず、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、周辺での新規分譲販売が好調な影響もあり、中古市場における需要も堅調で、価格は底堅い。

地域要因の将来予測

草津駅徒歩圏外縁部の熟成した住宅地であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。周辺の新規分譲販売は概ね堅調で、中古市場での需要も底堅いことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算しない。本地域は、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心である点を踏まえて、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。