地域要因

中心市街地内の商業地域で、商業施設の郊外への拡散傾向にあって相対的な地位低下が認められるが既存店舗の更新も見られ、地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、自用の事務所ビルの外、店舗・事務所用途のテナントビルが連旦するがやや空室化も目立つ。しかしながら商業事業者向けの賃貸市場の成熟が見られ同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い、街区整備済みの稀少性の高い住宅地域で概ね静態的に推移している。周辺では可児駅東地区の整備事業が進捗している。

地域要因の将来予測

当該地域は、可児市の中心部付近に位置し生活関連諸施設へのアクセスも良好である。計画的な街区整備も終えており、今後においても地価は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、市の中心部付近に立地する街区整備の終了した稀少性の高い住宅地域である。当該標準地は共同住宅には敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法の適用を行わなかった。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、取引市場を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

アパート建築、小規模分譲等により、農地が徐々に宅地化されつつあるほかは、目立った地域的変化は見られない。

地域要因の将来予測

可児川により市中心部とは分断されているものの、生活関連施設への接近条件は良好で、周辺地域においても小規模開発の宅地分譲もみられる。徐々に宅地化が進展して行くものと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、また当該標準地は賃貸物件の敷地としては面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

昨年秋、近隣地域東方に大型ホームセンターがオープンし、坂戸地区の商業集積が向上した。

地域要因の将来予測

今後も近隣地域周辺での新規店舗開発が予測され、地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においては、定期借地権による自用の低層店舗が多くを占めており、事業用賃貸市場の成熟の程度は低い。収益還元法の適用に当たり、1，000㎡程度の低層店舗の一括賃貸を前提としているが、当該未成熟市場においては適正な事例資料の収集が困難であり、収益価格の規範性は相対的に低いものと判断する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和40年代半ばに開発された住宅団地であり、住宅団地としてほぼ熟成しており、静態的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地としてほぼ熟成しいる。市街地等へのアクセスはまずまず良好であるが、丘陵地の住宅団地であり、地価は安定傾向からやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該標準地は敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、本件においては収益還元法の適用を行わなかった。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例も収集し得た。よって、当該標準地の価格推移をも考慮の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記価格のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

若年世代は地価が割安な加茂野地区等に土地を求める傾向が強いものの、中心接近性や交通アクセスに優れた当地域への潜在需要はあるため、今後所得が増加すれば、土地需要は顕在化していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。今後発展が見込まれる新興住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格が十分説得力を有するものとして、これを採用することとし、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺には小学校や商業施設等があり、生活利便性や中心接近性にも優れているため、住宅地として地価が下落する要因は見当たらず、今後は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高い。一方、収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建築想定するものであるが、共同住宅用地としては画地規模がやや小さいことから、本件では当価格の試算を断念した。居住環境等を重視した自用目的の取引が大半であることから、本件では市場性等を反映している比準価格を適正と判断してこれを採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している状況で、都市ガス配管工事が徐々に進展しているほかは、目立った変化は無い。

地域要因の将来予測

大規模工場に近く、現況の土地使用は低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している。鉄道駅からは徒歩圏内であるが、小学校にはやや遠いため、概ね現状維持的に推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺では共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、また当該標準地は賃貸物件の敷地としては面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。